Bagikan partisipasi dalam konstruksi. Undang-undang tentang partisipasi dalam pembangunan bersama gedung apartemen - surat kabar Rusia Federal Law 214 terbaru

Baru-baru ini, akuisisi real estat melalui perjanjian saham telah menjadi fenomena yang sangat relevan. Secara hukum mengatur proses partisipasi dalam pembangunan bersama No. 214-FZ. Esensi undang-undang tersebut akan dibahas secara rinci dalam artikel tersebut.

Tentang subjek regulasi Hukum Federal

Undang-undang Federal yang disajikan diciptakan untuk mengatur hubungan yang berkaitan erat dengan daya tarik sumber daya keuangan dari warga negara untuk pembangunan. Penarikan investasi keuangan terjadi atas dasar bersama: pada kenyataannya, setiap kandidat perumahan “berbagi bagian” untuk pembangunan rumah.

Tampaknya ini merupakan proses yang sangat sederhana, namun sekaligus sangat ambigu. Belakangan ini, kasus penipuan terhadap warga yang terdaftar sebagai pemegang saham semakin sering terjadi. Untuk mencegah penipuan tersebut, Undang-undang Federal 214 dikembangkan. Inti dari undang-undang ini sangat sederhana: konsolidasi ketat norma-norma yang memungkinkan penerapan proses konstruksi bersama secara berkualitas tinggi.

Tentang pengembang dan perumahan

Pasal 2 undang-undang normatif tersebut menetapkan dua konsep dasar yang digunakan dalam semua ketentuan undang-undang selanjutnya. Istilah pertama Menurut undang-undang, pengembang adalah badan hukum yang memiliki sebidang tanah di mana suatu bangunan tempat tinggal dapat dibangun. Pengembang menerima izin pembangunan khusus, setelah itu ia memulai proses penggalangan dana.

Obyek pembangunan bersama selalu berupa tempat tinggal atau bukan tempat tinggal, yang dapat dialihkan kepada peserta pembangunan secara bersama-sama. Perlu dicatat bahwa objek-objek tersebut tidak dapat berupa perusahaan yang bersifat produksi.

Oleh karena itu, inti dari UU 214-FZ adalah untuk mengkonsolidasikan aturan-aturan yang berkaitan dengan konstruksi ekuitas bersama.

Tentang hak untuk menarik pembiayaan

Telah disebutkan di atas bahwa proses penggalangan dana tidak dapat dimulai tanpa izin khusus. Apa hubungannya ini? Perlu diingat esensi undang-undang 214-FZ. Kita berbicara tentang meminimalkan kasus penipuan dan penipuan keuangan. Oleh karena itu, Pasal 3 peraturan perundang-undangan tersebut menetapkan norma-norma yang menyatakan bahwa pengembang hanya dapat memperoleh dana setelah mengajukan pernyataan untuk pembangunan, serta setelah melakukan dan mendaftarkan sejumlah kegiatan pengelolaan lahan. Pengembang wajib mematuhi tanggal pengiriman deklarasi proyek, serta persyaratannya. Hanya dalam hal ini proses penggalangan dana dari pemegang saham dapat dimulai.

Perlu juga disoroti persyaratan berikut untuk pengembang:

• modal pemasangan harus disetor penuh;
• pengembang tidak boleh dilikuidasi sebagai badan hukum;
• tidak boleh ada keputusan pengadilan arbitrase yang menghentikan sementara kegiatan pengembang;
• pengembang tidak boleh terdaftar dalam daftar pengembang yang tidak bermoral;
• pengembang tidak memiliki tunggakan pajak, hutang atau biaya.

Kontrak untuk partisipasi dalam konstruksi

Pasal 4 perbuatan normatif yang dimaksud memuat ketentuan-ketentuan yang cukup rinci mengenai berakhirnya suatu perjanjian. Perlu dicatat bahwa inti dari UU 214-FZ adalah konsolidasi yang ketat dari semua kemungkinan proses hukum yang berkaitan dengan konstruksi atas dasar bersama.

Menurut undang-undang, salah satu pihak dalam kontrak wajib membangun fasilitas tempat tinggal dalam jangka waktu yang ditentukan, dan pihak lainnya wajib segera membayar harga yang ditentukan dalam kontrak. Elemen apa saja yang harus terkandung dalam kontrak?

• Pertama, ini adalah definisi proyek konstruksi tertentu, serta semua informasi tentangnya.
• Kedua, waktu konstruksi dan harga kontrak.
• Tempat penting lainnya dalam kontrak ditempati oleh jaminan dan cara bagi pengembang untuk memastikan kewajibannya.

Tentang syarat dan jaminan

Apa inti dari 214-FZ? Undang-undang tersebut dimaksudkan untuk menetapkan jumlah maksimum norma, sehingga proses konstruksi ekuitas bersama akan menjadi seefisien mungkin. Pasal 6 undang-undang tersebut berbicara tentang tenggat waktu. Dengan demikian, tanggung jawab pengembang mencakup pengalihan proyek konstruksi secara tepat waktu kepada pemegang saham. Jika terjadi pelanggaran kewajiban kontrak, pengembang berkewajiban membayar pihak yang terkena dampak transaksi sejumlah tiga ratus dari tingkat pembiayaan kembali, yang ditetapkan oleh Bank Sentral Rusia. Pengembang berhak untuk tidak membayar denda hanya jika pihak lain menolak menandatangani akta pengalihan.

Pengembang wajib memperingatkan pemegang saham tentang kemungkinan masalah. Dengan demikian, apabila pembangunan fasilitas tersebut tidak dapat diselesaikan sesuai batas waktu yang ditentukan, maka selambat-lambatnya dua bulan sebelum tanggal yang ditentukan dalam kontrak, semua pihak dalam kontrak harus mengetahui hal tersebut.

Tentang persyaratan berdasarkan kontrak

Untuk kinerja yang buruk atau kegagalan total untuk memenuhi kewajibannya, satu atau pihak lain dalam kontrak mungkin bertanggung jawab. Sesuai dengan Undang-Undang Federal No. 214, yang intinya dibahas dalam artikel ini, orang yang bersalah harus membayar denda, penalti, atau hukuman.

Pasal 11 berbicara tentang penyerahan hak berdasarkan suatu kontrak. Hal ini hanya mungkin terjadi setelah peserta konstruksi bersama membayar harga kontrak atau mengalihkan utangnya kepada peserta konstruksi baru.

Tentang deklarasi proyek

Dalam keseluruhan proses konstruksi bersama, satu dokumen penting memegang peranan penting. Dalam Pasal 19 disebut deklarasi proyek. Dokumen ini mencakup semua informasi yang diperlukan tentang pengembang dan lokasi konstruksi. Beberapa ketentuan deklarasi proyek disalin dengan persetujuan para peserta dalam konstruksi bersama, tetapi hanya yang paling penting. Pada dasarnya, deklarasi tersebut hanya berisi data teknis. Semuanya harus disertifikasi oleh otoritas eksekutif daerah terkait bahkan sebelum pengembang membuat perjanjian dengan pemegang saham pertama.

Perlu juga dicatat bahwa konsekuensi hukum apa pun bagi pengembang sendiri hanya mungkin terjadi setelah memverifikasi fakta dari deklarasi proyek. Bentuk dokumen yang dipertimbangkan ditetapkan oleh badan eksekutif resmi dari entitas konstituen Federasi Rusia.

Inti dari 214-FZ “Tentang partisipasi dalam konstruksi bersama” (edisi saat ini tahun 2013) juga untuk mengungkapkan tujuan dari semua dokumentasi yang relevan.

Tentang peraturan pemerintah

Kontrol negara sangat penting dalam bidang yang luas seperti akuisisi real estat. Di Rusia, kontrol tersebut memanifestasikan dirinya dalam bentuk kombinasi fungsi individu. Hal inilah yang dimaksud dalam Pasal 23:

• hak untuk meminta dari pengembang semua dokumentasi dan informasi yang diperlukan tentang kemajuan pekerjaan;
• pembentukan dan penerbitan peraturan yang berkaitan dengan konstruksi ekuitas bersama;
• pengembangan dokumen metodologi terpisah dan rekomendasi tentang masalah pengendalian negara di bidang konstruksi ekuitas bersama, dll.

Jadi apa isi Undang-Undang Federal 214-FZ? Esensi undang-undang ini sederhana: penetapan norma-norma yang menurutnya praktis tidak mungkin menimbulkan kesulitan di bidang konstruksi ekuitas bersama.

Undang-undang Federal Federasi Rusia No. 214 mengatur hubungan pihak-pihak yang terlibat dalam konstruksi bersama: pengembang dan pembeli (pemegang saham).

Dan mekanisme penjualan meter persegi pada gedung baru adalah perjanjian penyertaan modal (PAA).

Pembaca yang budiman! Artikel kami membahas tentang cara-cara umum untuk menyelesaikan masalah hukum, namun setiap kasus bersifat unik.

Jika kamu ingin tahu cara mengatasi masalah khusus Anda - hubungi formulir konsultan online di sebelah kanan. Ini cepat dan gratis!

Undang-undang Federal No. 214 diadopsi pada tahun 2004. Sebelum penerapan undang-undang tersebut, pengembang mulai membangun fasilitas segera setelah mendapatkan akses ke situs tersebut. Dokumen-dokumen dibuat seiring dengan kemajuan pekerjaan, apartemen diserahkan untuk dijual pada tahap awal konstruksi, karena diperlukan pembiayaan untuk pembangunan gedung tersebut.

Biaya per meter persegi lebih rendah dibandingkan harga di pasar perumahan sekunder. Semua ini menjadikan pembelian tempat di gedung baru menjadi usaha yang menguntungkan. Namun akuisisi tersebut disertai dengan risiko bagi pembeli.

Hak-hak warga negara tidak dilindungi, oknum perusahaan memanfaatkan hal ini dengan menerima uang dari pembeli, membawa mereka ke zona bebas melalui perusahaan fiktif dan menyatakan dirinya bangkrut.

Dengan penerapan Undang-Undang Federal No. 214, pembeli bisa bernapas lebih lega. Undang-undang menjamin perlindungan kepentingan dan harta benda warga negara ketika ikut serta dalam pembangunan gedung bersama. Undang-undang melindungi hak-hak pembeli, tetapi tidak menjamin pembangunan akhir properti dan pengalihan ruang hidup menjadi kepemilikan mereka.

Jaminan hukum berlaku bagi pemegang saham yang telah menandatangani DDU. Undang-undang Federal No. 214 mengecualikan penipuan dari pihak pengembang. Pasal 3 undang-undang ini melarang perusahaan konstruksi mengadakan perjanjian DDU apabila:

• Izin untuk membangun fasilitas tersebut belum diperoleh;
• Deklarasi proyek belum dipublikasikan atau diserahkan;
• Tidak ada pendaftaran negara atas kepemilikan tanah untuk konstruksi atau perjanjian sewa/menyewakan.

Jika terjadi kebangkrutan, organisasi tidak berhak meninggalkan pemegang saham dengan tangan kosong. Menurut Pasal 13 Undang-Undang Federal No. 214, para peserta perjanjian saham, sejak saat pendaftarannya, mempunyai jaminan sebagai berikut:

• Sebidang tanah milik suatu perusahaan;
• Properti multi-keluarga di situs ini.

Real estate yang belum selesai dilelang untuk melunasi hutang perusahaan yang bangkrut.

Untuk menjamin keamanan dana pembeli, undang-undang menetapkan kondisi letter of credit - rekening bank, uang disimpan ke dalamnya sebelum mendaftarkan rumah. Agar suatu organisasi dapat menggunakan dana tersebut, organisasi tersebut harus menunjukkan dokumen transaksi saham yang terdaftar.

Undang-undang Federal DDU No. 214 - apa yang harus diperhatikan?

Tidak ada template tunggal untuk perjanjian DDU. Kondisinya berbeda, jadi tidak ada template. Sebelum menandatangani, Anda harus memperhatikan:

1. Batas waktu yang jelas untuk penyelesaian fasilitas yang dibangun - hari, bulan, tahun. Tanggal penyelesaian konstruksi tidak dapat diubah oleh pengembang secara sepihak;
2. Data tenggat waktu pembayaran, harga per meter persegi ruang hidup;
3. Adanya masa garansi terhadap barang tersebut;
4. Lokasi apartemen di gedung - lantai, nomor kamar, luas persegi, jumlah kamar.

Jika ukuran ruang hidup yang dihasilkan berbeda dari parameter yang direncanakan sebelumnya berdasarkan hasil pengukuran, maka pembeli harus membayar ekstra untuk meteran tersebut. Untuk mencegah hal ini, dibuat klausul tentang perubahan kawasan dan tanggung jawab perusahaan atas pelanggaran.
Dalam hal terjadi persidangan, kontrak menentukan kota yang nyaman bagi pemegang saham untuk melakukan proses arbitrase.

Perubahan apa yang terjadi pada Undang-Undang Federal No. 214 selama masa berlakunya?

Undang-undang Federal No. 214 telah mengalami beberapa perubahan selama berlakunya, disetujui pada tahun 2012. Salah satu poin utama yang muncul dalam undang-undang tersebut adalah metode untuk memastikan kewajiban pengembang.

Kewajiban perusahaan konstruksi dijamin dengan bank garansi. Lembaga keuangan harus memenuhi persyaratan sebagai berikut:

1. Aktivitas perbankan - mulai 5 tahun;
2. Izin perbankan yang masih berlaku;
3. Dana resmi - dari 200 juta rubel;
4. Modal sendiri - dari 1 miliar rubel.

Sebagai cara untuk memastikan kewajiban, perusahaan membuat perjanjian asuransi tanggung jawab perdata. Perusahaan asuransi harus beroperasi setidaknya selama 5 tahun dengan modal dasar 120 juta rubel dan modal ekuitas 400 juta rubel.

Jika perusahaan melanggar kontrak, maka kerugiannya diganti, dibayarkan, dan uang dikembalikan kepada pemegang saham.

Apa tanggung jawab para pihak yang diatur oleh Undang-undang Federal No. 214?

Berkat undang-undang, pembeli mendapat jaminan penghematan dana yang diinvestasikan pada tahap awal konstruksi. Namun Undang-Undang Federal No. 214 juga melindungi hak pengembang. Apabila pembeli melanggar klausul perjanjian penyetoran dana, maka ia membayar denda sebesar 1/300 dari rate refinancing pada hari keterlambatan.

Banyak perusahaan konstruksi menarik pendanaan dari pemegang saham pada tahap akhir konstruksi bangunan. Oleh karena itu, pembeli meminimalkan risiko masalah saat membeli rumah. Namun dalam kasus ini, harga apartemen lebih tinggi dibandingkan pada awal konstruksi; biaya per meter persegi mendekati harga pasar dari tempat tinggal yang sudah jadi.

Saat menyusun, lebih baik menggunakan bantuan pengacara yang berkualifikasi. Pengembang dapat memasukkan kondisi yang tidak menguntungkan bagi pemegang saham dalam perjanjian. Seorang spesialis dapat membantu Anda memahami seluk-beluk dokumen tersebut. Dan jika setelah diverifikasi pihak pengakuisisi tidak menyetujui suatu hal, maka ia berhak menuntut perusahaan mengubah kontrak.
Sebelum menandatangani perjanjian, Anda harus:

• Pelajari kegiatan dan ulasan organisasi konstruksi;
• Periksa tanggal pendaftaran perusahaan, sejarahnya;
• Periksa apakah tidak ada tuntutan yang menyatakan perusahaan pailit.

Ketentuan mana dalam Undang-Undang Federal No. 214 yang paling penting?

Perjanjian DDU merupakan jaminan yang melindungi pembeli dari aktivitas tidak jujur ​​pengembang. Undang-undang Federal No. 214 menyoroti poin-poin utama ketika menyimpulkan dokumen:

1. Penandatanganan kontrak dilakukan setelah perusahaan konstruksi menerima dan mendaftarkan kepemilikan atas tanah atau sewa tempat gedung baru akan dibangun.
2. Pengembang wajib mempublikasikan informasi tentang proyek konstruksi masa depan di media dan Internet 14 hari sebelumnya.
3. DDU diperlukan untuk mendaftar. Hal ini menjamin tidak akan terjadi penjualan ganda rumah tersebut.
4. Jika terjadi keterlambatan atau keterlambatan dalam pengiriman objek, organisasi membayar denda dan denda yang ditentukan dalam kontrak.
5. Apabila ditemukan cacat konstruksi selama masa konstruksi, maka perusahaan wajib menghilangkan sendiri cacat tersebut secara cuma-cuma. Atau kurangi biaya apartemen, jumlah yang sama dengan menghilangkan kekurangannya.

Risiko apa yang mungkin terjadi yang tidak dilindungi oleh Undang-undang Federal No. 214 bagi pemegang saham?

Undang-undang Federal No. 214 melindungi hak-hak pemegang saham, dan satu-satunya masalah bagi mereka adalah kebangkrutan perusahaan. Namun bahkan dengan undang-undang yang berlaku saat ini, perusahaan yang tidak bermoral mengabaikan banyak ketentuan.

Organisasi konstruksi kerap mengadakan berbagai promosi dan diskon untuk pembelian apartemen. Calon pembeli tidak tertarik dengan skema apa yang digunakan pengembang. Jika suatu perusahaan tidak beroperasi sesuai dengan hukum, maka perolehan tempat tinggal dapat menimbulkan risiko.

Perusahaan yang tidak bermoral memulai konstruksi sebelum mendapatkan hak milik atas situs tersebut, mempublikasikan proyek dan aspek lainnya. Bagi pembeli, hal ini paling banter mengakibatkan tertundanya pembangunan fasilitas, dan paling buruk, proses hukum terkait dengan konstruksi ilegal.

Risiko perolehan meter persegi juga dikaitkan dengan penjualan ganda tempat tersebut. Undang-undang menjamin ketidakmungkinan penjualan ganda sebuah apartemen. Namun beberapa pengembang menunda proses pendaftaran perjanjian DDU, pemegang saham berhasil membayar sebagian besar biaya perumahan, dan perusahaan kembali menjual apartemen tersebut secara ilegal.

Organisasi konstruksi yang andal tidak boleh mengganggu pendaftaran kontrak dan wajib memberikan dokumen kepada pemegang saham.

Cacat pada bangunan baru merupakan risiko yang tidak sepenuhnya dilindungi undang-undang. Beberapa perusahaan sengaja memotong biaya bahan baku dan mengantongi selisih finansial. Secara hukum, organisasi konstruksi berkewajiban untuk menghilangkan semua cacat atau membayar denda untuk memperbaikinya. Namun dalam praktiknya, harga rumah meningkat pada saat diterima, sehingga pembeli menyetujui cacat tersebut agar tidak kehilangan nilai tambah dalam bentuk uang.

Apabila ditemukan cacat, jika perseroan tidak berupaya memperbaikinya atau memeras dengan bertambahnya waktu konstruksi, pemegang saham berhak mengajukan gugatan untuk mengakhiri akta dan memulihkan jumlah yang telah dibayarkannya pada saat pembuatan. DDU.

Ada risiko dalam skema pembelian perumahan apa pun, namun perjanjian DDU, berdasarkan Undang-Undang Federal No. 214, memberikan jaminan besar terhadap ketidakhadiran mereka. Saat membeli apartemen di gedung baru, lebih baik mencari tahu terlebih dahulu tentang kegiatan pengembang, mempelajari dokumentasi mereka (perusahaan konstruksi tidak boleh ikut campur dalam hal ini), dan membiasakan diri dengan proyek organisasi sebelumnya.

Keamanan calon pembeli dijamin oleh dirinya sendiri.

Baru-baru ini, di antara calon pembeli rumah yang sedang dibangun, terdapat pendapat yang kuat bahwa Undang-Undang Federal 214 secara apriori merupakan jaminan penuh atas keselamatan memasuki konstruksi. Betapa benarnya hal ini dan apakah perlu mengandalkan hukum secara membabi buta - inilah yang kami putuskan untuk mencari tahu dengan mempelajari secara rinci esensi dari perjanjian penyertaan modal (EPA). Keyakinan bahwa DDU mengecualikan segala penipuan, termasuk penjualan ganda, pembekuan dan penundaan konstruksi, dan juga mencirikan pengembang sebagai pengembang yang dapat diandalkan dalam segala hal, hanya sebagian yang dapat dibenarkan. Meski begitu, undang-undang tersebut tentu saja baik, dan kelebihannyalah yang akan kita bicarakan.

Bagaimana semua ini dimulai…

Hingga baru-baru ini, pasar domestik untuk bangunan baru menempatkan pemegang saham dalam kondisi yang sulit sesuai dengan “hukum hutan”. Pembeli menandatangani perjanjian dengan pengembang, yang tidak harus didaftarkan ke Rosreestr. Pada saat yang sama, perusahaan konstruksi itu sendiri yang membuat kontrak dengan bantuan pengacaranya sendiri, yang tentu saja mempertimbangkan, pertama-tama, kepentingan pengembang. Pemegang ekuitas berada dalam situasi sulit di mana kemungkinan menerima kunci apartemen baru sama dengan kemungkinan kehilangan dana yang diinvestasikan. Risiko terlibat dalam proyek konstruksi jangka panjang atau menggugat pengembang menghambat perkembangan pasar real estat utama dan mendiskreditkan semua perusahaan konstruksi, apa pun aktivitasnya.

Ingin melindungi hak-hak pemegang saham yang memasuki konstruksi, pada tahun 2004 dikembangkan dan diadopsi Undang-undang Federal No. 214 “Tentang partisipasi dalam konstruksi bersama e gedung apartemen dan objek real estat lainnya dan tentang pengenalan amandemen terhadap beberapa tindakan legislatif Federasi Rusia” (tetapi baru pada tahun 2005 undang-undang tersebut mulai berlaku). Undang-undang tersebut pada awalnya tidak diadopsi secara luas di kalangan pengembang karena persyaratan yang terlalu ketat bagi perusahaan konstruksi itu sendiri. Sebaliknya, para pelaku pasar primer menggunakan trik baru dan lebih memilih untuk mengadakan apa yang disebut PDCP dengan pemegang saham - perjanjian jual beli awal, atau DDU awal. Solusi lain bagi pengembang adalah kemungkinan untuk membentuk koperasi perumahan - koperasi pembangunan perumahan, yang memungkinkan mereka membangun rumah secara bertahap menggunakan dana pemegang saham dan pada saat yang sama menghindari kondisi yang kejam dari UU 214.

Selama beberapa tahun terakhir, kontroversi seputar undang-undang tersebut terus berlanjut. Dan meskipun jumlah pengembang yang beralih ke DDU berdasarkan Undang-Undang Federal 214 terus bertambah, aliran kritik tidak berhenti. Para legislator mengambil satu-satunya keputusan yang tepat dan meminta nasihat dari pengembang sendiri. Dalam edisi baru, yang berisi sejumlah amandemen penting, 214 Undang-undang Federal lebih sesuai dengan situasi saat ini di pasar perumahan primer Rusia. Undang-undang tersebut, di satu sisi, kini melindungi hak-hak tidak hanya pemegang saham, tetapi juga pengembang, dan di sisi lain, meningkatkan tingkat tanggung jawab pembangun kepada pembeli atas ketidakpatuhan terhadap ketentuan kontrak. Jadi, 214-FZ, dengan segala kekurangannya, adalah skema paling transparan dan aman untuk pembelian perumahan yang sedang dibangun di Federasi Rusia. Survei sosiologis dalam beberapa tahun terakhir menunjukkan bahwa 60% pembeli potensial bersedia membayar lebih, namun membeli apartemen di gedung baru di bawah DDU, daripada menginvestasikan uang di lokasi konstruksi murah tanpa jaminan.

DDU menurut 214-FZ

Untuk memulainya, perlu disoroti poin-poin utama yang harus tercermin dalam DDU sesuai dengan 214-FZ.

Tanggung jawab pengembang:

Setiap DDU harus menunjukkan bahwa perusahaan konstruksi berjanji untuk menyelesaikan pembangunan bangunan tempat tinggal atau properti lainnya tepat waktu (baik secara mandiri atau dengan keterlibatan orang lain, misalnya kontraktor). Setelah mendapat izin untuk mengoperasikan rumah yang dibangun, pengembang wajib mengalihkan objek pembangunan bersama kepada pemegang saham (baik itu apartemen atau real estat lainnya).

Tanggung jawab pemegang saham:

Pemegang saham, sebagai peserta dalam pembangunan bersama, wajib membayar seluruh biaya pembelian properti yang ditentukan dalam kontrak. Setelah pengembang memberikan izin untuk mengoperasikan proyek konstruksi, pemegang saham harus menerima apartemen (atau objek lain) dan menandatangani sertifikat penerimaan untuk proyek konstruksi bersama.

Perjanjian tersebut dibuat secara tertulis. DDU dapat dianggap selesai hanya setelah pendaftaran negara bagian di Rosreestr.

Apa yang harus ada dalam pendidikan prasekolah.

Jika DDU dibuat sesuai dengan Undang-Undang Federal 214, maka DDU harus mencerminkan poin-poin berikut: informasi lengkap tentang objek (yang setelah selesai konstruksi akan dialihkan ke pemegang saham), definisinya sesuai dengan dokumentasi proyek; jangka waktu pengembang berjanji untuk mengalihkan proyek konstruksi bersama kepada pemegang saham; indikasi harga kontrak yang tepat, syarat dan tata cara pembayarannya; dan juga, masa garansi untuk objek itu sendiri (apartemen atau objek real estat lainnya yang Anda beli). Jika DDU pengembang tidak memuat setidaknya beberapa item yang terdaftar, kontrak tidak akan dianggap selesai.

UU 214 menjamin:

Jika, sebelum pengalihan properti perumahan (dibeli berdasarkan DDU) kepada pemegang saham, terjadi kerusakan atau kehancuran properti yang tidak terduga, maka hanya perusahaan konstruksi yang menanggung risiko material.

Apabila pemegang saham yang mengadakan perjanjian bersama dengan pengembang meninggal dunia, maka hak dan kewajibannya berdasarkan perjanjian itu beralih kepada ahli waris pemegang saham, dan perusahaan konstruksi tidak berhak menolaknya.

Dalam hal seorang pemegang saham mengadakan suatu pembangunan dan membangun suatu proyek pembangunan bersama semata-mata untuk keperluan pribadinya (yaitu untuk penghidupan, dan bukan untuk tujuan usaha), maka hubungannya dengan perusahaan pembangunan itu juga tunduk pada Undang-undang. Perlindungan Hak Konsumen (dalam hal yang tidak diatur dalam 214-FZ).

Jika DDU bertentangan dengan 214-FZ

Saat Anda membeli properti dari perusahaan konstruksi terkemuka, Anda dapat mengatakan dengan tingkat keyakinan yang tinggi bahwa pengembang telah mendaftarkan DDU pertama ke Rosreestr. Biasanya ini berfungsi sebagai templat untuk semua kontrak berikutnya dengan pelanggan. Fakta bahwa perjanjian penyertaan modal telah terdaftar di Rosreestr berarti dijamin memenuhi persyaratan 214-FZ. Oleh karena itu, jika Anda yakin yang menandatangani DDU dan bukan PDKP atau koperasi perumahan, kemungkinan besar Anda tidak perlu khawatir dan menunggu pindah rumah. Namun, di sini pun pengembang dapat memanfaatkan celah hukum kecil dalam UU 214 dan membuat DDU yang lebih sesuai dengan kepentingannya sendiri dibandingkan kepentingan pemegang saham. Dalam hal ini, lebih baik mencari klarifikasi dari pengacara, dan jika ketakutan Anda terbukti, hanya ada dua solusi - cari perusahaan konstruksi lain, atau coba bernegosiasi dengan pengembang untuk mengubah kontrak, yang kemungkinannya kecil.

PDDU, ZhSK, ZhNK dan lain-lain...

Secara teori, Undang-Undang Federal 214 melarang penjualan objek yang sedang dibangun kecuali berdasarkan DDU. Namun dalam praktiknya, tentu saja ada lebih dari satu cara untuk menghindari larangan ini. Penggalangan dana untuk pembangunan dapat dilakukan melalui penerbitan sertifikat perumahan, pembentukan koperasi perumahan dan koperasi perumahan (koperasi perumahan dan tabungan), yang anggotanya membeli saham, bukan meter persegi. Metode umum lainnya adalah penjualan perumahan yang sudah dibangun berdasarkan kontrak penjualan reguler.

Pilihan mana pun mempunyai risiko tertentu. Seperti halnya PDDU yang memikat pembeli jahil dengan namanya. PDDU - perjanjian awal tentang partisipasi bersama - tidak lebih dari penemuan pengembang yang tidak bermoral untuk mendapatkan uang sebanyak-banyaknya bahkan sebelum dimulainya konstruksi atau pada tahap awal. Alasan perusahaan konstruksi belum siap untuk segera menyelesaikan perjanjian pokok adalah karena pengembang tidak memiliki paket izin yang lengkap. Dan dengan masalah seperti itu, pendaftaran pendidikan prasekolah di Rosreestr tidak mungkin dilakukan.

Kemudian keinginan untuk menerima uang dari pemegang saham mendorong pengembang untuk menciptakan sistem pengendalian lalu lintas serupa. Dengan membuat perjanjian ini, pembeli mengambil resiko yang cukup besar, karena tidak ada jaminan bahwa perusahaan konstruksi akan menyelesaikan semua permasalahannya, dan uang tersebut disetorkan ke rekening pengembang. Dengan menyetujui skema ini, pemegang saham hanya bisa menunggu dan berharap, dan untuk menghindari ketidakpastian inilah Undang-undang Federal 214 dibuat.

Pada saat yang sama, PDDU sebenarnya cukup sah - karena hanya merupakan kewajiban untuk menyelesaikan PDDU dasar di kemudian hari. Hal lainnya adalah keinginan pengembang yang sangat diperlukan untuk menerima uang dari pembeli berdasarkan peraturan lalu lintas, yang jelas-jelas bertentangan dengan 214-FZ. Dalam hal ini, pemegang saham hanya dapat dilindungi oleh skema di mana uang tersebut ditransfer ke deposit bank pengembang, namun baru tersedia baginya setelah berakhirnya perjanjian utama. Maka tidak ada risiko kehilangan dana yang diinvestasikan. Namun perilaku hati-hati yang dilakukan pengembang jarang terjadi; biasanya, Anda segera mentransfer sejumlah uang ke rekening perusahaan konstruksi dan dengan patuh menunggu DDU utama. Mungkin semuanya akan beres dan Anda masih akan menerima kunci yang berharga, tetapi kemungkinan besar pertemuan Anda berikutnya dengan pengembang akan dilakukan di pengadilan. Dan dalam skenario terbaik, Anda akan mendapatkan uang Anda kembali. Pada saat yang sama, tidak perlu membicarakan pembayaran denda apa pun dari pihak perusahaan konstruksi - ini hanya dijamin oleh Undang-Undang Federal 214. Oleh karena itu, jika tidak ingin berakhir di tempat Buratino, maka lebih baik memilih developer terpercaya yang bekerja hanya sesuai dengan DDU utama.

Dari penjelasan di atas jelas bahwa Undang-undang Federal 214, pertama-tama, melindungi kepentingan pembeli dan mengandung sejumlah keuntungan.

Ditambah No.1

Keuntungan pertama dan utama dari undang-undang ini adalah pengurangan risiko yang signifikan untuk berakhir dalam situasi penjualan ganda. Faktanya adalah bahwa DDU yang dibuat oleh pengembang harus didaftarkan ke Rosreestr (Layanan Federal untuk Pendaftaran Negara, Kadaster dan Kartografi, sebelumnya, hingga 2008, Layanan Pendaftaran Federal). Dan Rosreestr, sebagai badan negara, justru menjadi penjamin bahwa apartemen yang sama tidak dapat didaftarkan dua kali kepada orang yang berbeda.

Selain itu, transaksi yang melibatkan pengalihan hak milik menjadi skema yang lebih transparan dan aman. Bank juga lebih bersedia menyetujui pinjaman untuk pembelian proyek perumahan yang sedang dibangun dari pengembang terkemuka (yaitu mereka yang bekerja dengan jujur ​​​​sesuai DDU). Oleh karena itu, manfaat langsung bagi pembangun - semakin mudah bagi klien untuk mengambil hipotek atas properti mereka, semakin tinggi penjualannya. Dengan demikian, pengembang pun mendapat untung besar.

Mungkin banyak pembaca kami yang tidak sepenuhnya memahami bagaimana penjualan ganda dapat terjadi dan bagaimana Undang-Undang Federal 214 dapat mencegahnya.

Mari kita lihat diagram sederhana. Katakanlah pada tahap awal konstruksi, pengembang menarik kontraktor atau investor untuk melakukan pekerjaan atau investasi keuangan tertentu. Karena perusahaan konstruksi belum memiliki uang, maka perusahaan tersebut membayar sejumlah apartemen dengan mitranya, yang berhak mereka jual atas nama perusahaannya kepada pembeli. Semua itu diatur dalam kesepakatan yang dibuat di antara mereka. Misalkan selama konstruksi terjadi perselisihan serius antara mitra kemarin, dan kontrak di antara mereka dibatalkan. Pengembang, yang tidak lagi merasa berkewajiban, menjual apartemen yang sama yang telah dibayarnya kepada kontraktor atau investor. Pada gilirannya, mitra sudah bisa menjual apartemen tersebut kepada pembeli. Dengan demikian, satu rumah susun mempunyai dua pemilik yang sah, namun kenyataannya sangat sulit untuk membuktikan siapa yang benar dan siapa yang salah. Hak milik tanpa DDU tidak didaftarkan. Hal ini memerlukan proses hukum yang panjang antara pemegang saham yang mempunyai perjanjian jual beli yang mempunyai kekuatan hukum yang sama.

Situasi seperti itulah, menurut pendapat penciptanya, dikecualikan oleh Undang-Undang Federal 214, yang, seperti disebutkan sebelumnya, menyiratkan pendaftaran wajib perjanjian penyertaan modal di Rosreestr. Perjanjian ini menegaskan hak pembeli atas apartemen, yang informasinya ditentukan dalam perjanjian. Meskipun skema transaksi transparan ini tidak selalu berhasil, DDU telah mengurangi jumlah penipuan tersebut secara signifikan.

Selain itu, proses pendaftaran properti dengan hadirnya DDU menjadi lebih mudah dan cepat. Sebelumnya bisa memakan waktu hingga satu setengah tahun. Sekarang, setelah kontrak pertama didaftarkan, kontrak berikutnya didaftarkan sesuai dengan pola yang telah ditetapkan. Ini mempercepat segalanya secara signifikan. Segera setelah objek real estat dioperasikan dan penandatanganan akta penerimaan dan pengalihan objek oleh pemegang saham, kepemilikannya atas apartemen (atau objek lain) diformalkan. Pada saat yang sama, pembeli dapat secara mandiri menyerahkan dokumen untuk pendaftaran tanpa perwakilan dari perusahaan konstruksi.

Ditambah No.2

214-FZ secara signifikan memperketat persyaratan bagi perusahaan konstruksi mengenai desain dan dokumentasi kepemilikan. Sampai proyek disetujui sepenuhnya, konstruksi tidak dapat dimulai. Dengan demikian, pemegang saham masa depan diasuransikan terhadap situasi ketika fasilitas yang sudah dibangun tidak dapat dioperasikan karena kurangnya izin yang diperlukan. Dan nilai tambah bagi pembeli ini berubah menjadi kerugian serius bagi pembangun. Proses persetujuan di Rusia dapat berlarut-larut selama yang diinginkan, dan tidak ada yang akan memberikan kompensasi kepada pengembang atas pembekuan atau peningkatan biaya. Oleh karena itu, banyak perusahaan konstruksi lebih memilih untuk membuat perjanjian awal yang telah disebutkan di atas, dan sudah mendapatkan izin selama proses konstruksi, pada saat itulah mereka mulai menyelesaikan DDU. Dalam hal ini, pilihan tetap ada pada pemegang saham - menunggu izin mendirikan bangunan dan membuat perjanjian penuh, atau mengambil risiko.

Ditambah No.3

Keuntungan lain yang tidak diragukan lagi bagi pemegang ekuitas adalah bahwa Undang-undang Federal 214 mengatur aturan pengembalian dana yang diinvestasikan kepada pembeli jika kontrak diakhiri karena kesalahan salah satu pihak (yaitu, dalam hal apa pun). Undang-undang juga mempertimbangkan kasus-kasus pelaksanaan kontrak yang tidak tepat oleh perusahaan konstruksi, di mana pembeli berhak memungut denda dari perusahaan konstruksi. Pada saat yang sama, tidak akan mudah bagi pengembang untuk memutuskan kontrak dengan pemegang saham jika dia tidak mau membayar uangnya. Sementara itu, sampai perjanjian dengan pemegang saham yang lalai itu berakhir, maka rumah susun itu didaftarkan kepadanya, dan pengembang tidak berhak dan tidak dapat menjualnya kepada pembeli lain.

Ditambah No.4

Seperti yang sudah jelas, Undang-undang Federal 214 melindungi kepentingan pemegang saham, bukan pengembang. Hal ini juga diperkuat dengan sejumlah poin yang secara langsung melanggar hak-hak perusahaan konstruksi dalam hubungannya dengan pemegang saham. Misalnya, pembeli yang telah menandatangani perjanjian kontrak berhak untuk menunda (lebih dari satu kali) pembayaran bulanan (atau triwulanan). Dendanya akan minimal. Sebaliknya, pengembang yang gagal menyerahkan properti tepat waktu atau menyerahkan kunci akan menghadapi hukuman finansial yang berat. Namun, hal ini secara teori. Namun dalam praktiknya, staf hukum sebuah perusahaan konstruksi, ketika menyusun DDU sendiri, akan merangkum semua poin tersebut sedemikian rupa sehingga pemegang saham tidak menyadari adanya pelanggaran haknya. Dalam hal ini, semuanya akan benar-benar sah, dan jika terjadi sesuatu, pemegang saham hanya akan menyalahkan kecerobohannya sendiri. Oleh karena itu, satu-satunya nasihat yang dapat membantu Anda adalah waspada.

Sebelumnya, situasi batas waktu penyerahan suatu benda, yang sekilas tampak jelas, memperoleh ciri-ciri yang sangat kabur di tangan para pengacara yang ahli. Formulasi yang tidak jelas muncul, seperti “tanggal pengiriman yang direncanakan”, yang dengan mudah diubah oleh pengembang tergantung pada situasinya. Setelah penerapan Undang-Undang Federal 214, spekulasi ini kehilangan hak untuk hidup. Tanggal penyelesaian proses konstruksi tertera dengan jelas di DDU. Jika terjadi pelanggaran tenggat waktu, perusahaan konstruksi berjanji untuk membayar denda, dan untuk pemutusan kontrak - untuk membayar jumlah penuh denda (ditambah pengembalian seluruh jumlah dana yang diinvestasikan oleh pemegang saham).

Aturan-aturan ini menimbulkan kemarahan khusus di kalangan perusahaan konstruksi, yang menjadi sandera atas pekerjaan mereka sendiri, serta organisasi lain yang mengontrol pengoperasian suatu fasilitas (perusahaan yang memasok listrik, air, panas, dll.), sementara tidak ada pengaruh terhadap mereka. Dalam hal ini, peluang untuk mengizinkan pengembang menunda tanggal penyerahan proyek tampaknya melegakan. Namun, ia wajib memberitahukan keputusan tersebut kepada pemegang saham selambat-lambatnya dua bulan sebelum penyerahan benda tersebut. Dan dalam hal ini, tidak ada yang bisa membatalkan pembayaran denda.

Ditambah No.5

DDU dengan jelas menyatakan apa yang Anda beli. Dengan menyetujui proyek tersebut, pengembang kehilangan hak untuk mengubah salah satu poinnya di masa depan: jumlah lantai, kualitas dan teknologi konstruksi. Ketika membuat perjanjian penyertaan modal dengan pemegang saham, pengembang wajib menunjukkan jumlah dan ukuran apartemen, penyimpangan minimum dalam ukuran dan tata letak. Semua ini memberikan hak tambahan kepada pemegang saham untuk menuntut agar objek yang diterimanya mematuhi ketentuan kontrak, dan jika terjadi perbedaan yang signifikan, bahkan untuk menuntut pengembalian sebagian dana. Ingat, setiap perubahan yang diizinkan harus tercermin dalam DDU.

Poin penting lainnya mengenai harga barang yang dibeli. Menurut Undang-Undang Federal 214, pengembang tidak berhak mengubah (menaikkan) harga secara sepihak per meter persegi di apartemen (atau fasilitas lainnya). Situasi di mana Anda perlu menginvestasikan dana tambahan (misalnya, karena inflasi dan kenaikan harga bahan bangunan, krisis keuangan umum di negara bagian) kemungkinan besar akan berakhir di pengadilan, dan tidak menguntungkan pengembang. Jika, sekali lagi, hal ini tidak dicatat dalam DDU itu sendiri, yang Anda tandatangani. Hati-hati!

Ditambah No.6

214 Undang-Undang Federal merinci semua kasus yang mungkin terjadi ketika pemegang saham memiliki hak untuk mengakhiri kontrak secara sepihak, serta mengandalkan penggantian (denda, penalti). Pertimbangkan alasan berikut:
Pengembang tidak mengalihkan proyek konstruksi bersama dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak.
Pengembang menghentikan atau menangguhkan pembangunan properti, termasuk apartemen atau properti lain yang Anda beli. Dalam hal ini, keadaan menunjukkan bahwa proyek konstruksi bersama tidak akan dialihkan kepada Anda dalam jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak.
Pengembang telah membuat perubahan signifikan pada dokumentasi desain gedung apartemen yang sedang dibangun atau real estat lainnya yang mencakup proyek konstruksi bersama Anda (termasuk jika ukuran apartemen Anda berubah secara signifikan).
Pengembang telah mengubah tujuan properti bersama, tempat non-perumahan yang merupakan bagian dari gedung apartemen Anda, atau real estat lainnya.
Pengembang tidak memenuhi kewajiban yang diatur dalam Bagian 2 Seni. 7 Undang-undang Federal No. 214 (pasal tersebut menyatakan bahwa jika pengembang melanggar ketentuan kontrak, melakukan pekerjaannya dengan kualitas rendah dan menyerahkan apartemen dalam kondisi tidak layak huni, maka pemegang saham berhak menuntut agar pengembang menghilangkan cacat secara gratis dalam waktu yang wajar atau mengurangi harga kontrak secara proporsional, atau mengganti biaya Anda untuk menghilangkan kekurangan).
Pengembang secara signifikan melanggar persyaratan kualitas proyek konstruksi bersama.
Hal-hal lain yang diatur dalam kontrak.
Menurut hukum, setelah pemutusan kontrak, pengembang mengembalikan kepada pemegang saham semua dana yang disumbangkan berdasarkan kontrak, serta denda atas penggunaan dana. Jumlah dendanya adalah 1/150 dari tingkat pembiayaan kembali Bank Sentral Federasi Rusia pada saat pengembalian uang. Perhitungannya dimulai sejak tanggal pemegang saham menyumbangkan dana.

Dalam kontak dengan

Pada tanggal 1 Januari 2017, amandemen 214-FZ mulai berlaku, yang tidak hanya berkaitan dengan kegiatan pengembang, tetapi juga menentukan hak dan kewajiban baru pemegang saham. Portal Novostroy-M.ru meminta Denis Artemov, pengacara terkemuka di firma hukum Via lege, untuk menjelaskan apa yang perlu Anda ketahui tentang undang-undang yang diperbarui.

Selama lebih dari sepuluh tahun, hubungan di bidang konstruksi bersama telah diatur oleh Undang-Undang Federal “Tentang Partisipasi dalam Konstruksi Bersama…” (214-FZ). Undang-undang ini tidak memiliki pendahulunya dan muncul di bidang investasi dalam pembangunan perumahan, yang, karena sangat diminati secara ekonomi, diatur dengan sangat buruk oleh tindakan hukum yang berbeda. Seperti undang-undang lainnya yang mempengaruhi sektor ekonomi yang berkembang secara dinamis, 214-FZ juga telah berulang kali diubah dan ditambah.

Perubahan terbaru dilakukan oleh Undang-Undang Federal No. 304-FZ tanggal 3 Juli 2016, yang sebagian besar ketentuannya mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2017.

Apa yang akan berubah secara mendasar dalam peraturan konstruksi ekuitas bersama? Secara tradisional, sebagian besar perubahan mempengaruhi pengembang.

Perubahan oleh pengembang

Modal dasar minimal

Jumlah minimum modal dasar pengembang yang disyaratkan telah meningkat secara signifikan.

Menurut Seni. 66.2 KUH Perdata Federasi Rusia, modal dasar menentukan jumlah minimum properti suatu badan hukum yang menjamin kepentingan krediturnya.

Sebelumnya, pengembang gedung apartemen bisa jadi adalah LLC dengan modal dasar hanya 10 ribu rubel. Sebuah pertanyaan wajar muncul: bagaimana modal dasar tersebut dapat menjamin kepentingan para peserta dalam pembangunan bersama fasilitas bernilai jutaan dolar?

Pada tahap pembahasan RUU tersebut, diusulkan untuk menetapkan jumlah modal dasar minimal 5% dari total biaya pembangunan fasilitas, sedangkan untuk menghitung biaya tersebut seharusnya diperoleh rata-rata tertentu. biaya satu meter persegi di wilayah yang bersangkutan. Berdasarkan akal sehat, mereka memutuskan untuk meninggalkan edisi rumit tersebut. Akibatnya, modal dasar minimum pengembang ditentukan pada skala geser tergantung pada area dan, dengan demikian, nilai properti - dari 2,5 juta rubel (dengan luas total hingga 1,5 ribu meter persegi. m .), hingga 1 miliar 500 juta rubel (dengan luas total lebih dari 500 ribu meter persegi. m.

Tentu saja inovasi minimal modal dasar nampaknya sangat bermanfaat. Namun bagaimana cara kerjanya dalam praktik? Menurut Seni. 66.2 KUH Perdata Federasi Rusia, modal dasar suatu perusahaan bisnis harus disetor dalam bentuk uang dalam jumlah modal dasar minimum yang ditentukan oleh undang-undang tentang perseroan terbatas dan perusahaan saham gabungan - yaitu, sama 10 ribu rubel.

Entah kenapa, pembuat undang-undang tidak memperkenalkan aturan bahwa seluruh modal dasar pengembang harus disetor dalam bentuk uang. Oleh karena itu, sisa modal dasar dapat dilunasi dengan harta benda apa pun, yang lama kelamaan dapat aus, kehilangan nilainya, bahkan mati karena kecelakaan. Oleh karena itu, harta benda tersebut dapat menjamin kepentingan kreditur pengembang dengan syarat tertentu. Oleh karena itu, sering kali ada anggapan di kalangan pengacara bahwa modal dasar hanyalah angka-angka di atas kertas yang tidak terlalu menjamin apa pun.

Dalam hal ini, perubahan jumlah minimum modal dasar lebih terlihat seperti upaya negara untuk memperbesar pasar konstruksi dan mengeluarkan perusahaan-perusahaan kecil darinya, daripada sebagai upaya untuk melindungi kepentingan pemegang saham.

Tak jarang, pengembang besar membuat badan hukum terpisah untuk pembangunan fasilitas tertentu. Amandemen 214-FZ mengatur keadaan seperti itu, dan secara khusus diatur bahwa dalam hal pembentukan badan hukum untuk suatu objek, total modal pengembang dan pendirinya harus minimum yang disyaratkan oleh undang-undang.

Pengembang dan pendirinya harus terikat pada perjanjian penjaminan, yang untuk menghindari “aktivitas amatir” oleh pengembang, harus diaktakan. Perjanjian jaminan harus mengatur tanggung jawab bersama dan beberapa. Artinya, seorang peserta dalam konstruksi bersama diberi hak oleh hukum untuk memilih secara mandiri: kepada siapa sebenarnya - pengembang atau pendiri - untuk menyampaikan tuntutan keuangannya.

Daftar informasi yang disediakan oleh pengembang telah diperluas

Jika sebelumnya suatu perusahaan sering hanya sebatas memposting di Internet deklarasi proyek yang berisi data paling umum tentang pengembang dan proyek konstruksi dalam bentuk tabel, kini perusahaan diharuskan memposting scan beberapa dokumen dasar.

Dengan demikian, laporan audit tahun terakhir kegiatan usaha pengembang, izin mendirikan bangunan, laporan pemeriksaan dokumentasi proyek, dokumen yang menegaskan hak pengembang atas sebidang tanah, perjanjian jaminan dengan pendiri pengembang dan foto-foto kemajuannya. pembangunan bangunan tempat tinggal telah menjadi wajib untuk dipublikasikan.

Situs web juga harus menyertakan bentuk perjanjian yang ditawarkan pengembang kepada warga untuk ditandatangani.

Jenis dokumen ini juga muncul sebagai kesimpulan dari badan eksekutif resmi (Kementerian Konstruksi dan Perumahan dan Layanan Komunal Federasi Rusia) tentang kepatuhan pengembang terhadap persyaratan baru 214-FZ. Itu juga harus diposting di situs web.

Menempatkan dokumen-dokumen ini di Internet akan berkontribusi terhadap transparansi konstruksi.

Selain itu, aturan wajib telah diperkenalkan untuk menunjukkan dalam DDU lokasi apartemen di lantai, dan ketika mentransfer apartemen ke pemegang saham, pengembang harus memberinya instruksi khusus untuk pengoperasian objek konstruksi bersama, yang berisi informasi yang diperlukan tentang aturan penggunaannya, masa pakai objek konstruksi bersama dan komposisi elemen finishing, sistem pendukung teknik.

Tanggung jawab pengembang atas pelanggaran tenggat waktu untuk menghilangkan cacat konstruksi

Edisi baru 214-FZ memperkenalkan tanggung jawab kepada pengembang karena melanggar tenggat waktu untuk menghilangkan cacat konstruksi. Ini adalah 1% dari biaya pengeluaran yang diperlukan untuk menghilangkan kekurangan tersebut untuk setiap hari keterlambatan.

Perlunya penjabaran dalam hal ini sudah lama tertunda, karena 214-FZ hanya mengatur tentang tanggung jawab pengembang atas keterlambatan pengalihan suatu rumah susun, dan penerapan tambahan (tambahan) ketentuan Undang-Undang tentang Perlindungan Hak Konsumen atas hubungan pengembang/pemegang kepentingan dalam praktiknya menimbulkan pertanyaan, terutama mengenai jumlah tanggung jawab atas keterlambatan.

Namun, batas waktu penghapusan cacat konstruksi, menurut pembentuk undang-undang, harus ditentukan oleh para pihak sendiri. Di sinilah kesulitannya muncul. Bagaimanapun, pengembang tetap menjadi pihak yang mendiktekan ketentuan DDU. Dan tidak menutup kemungkinan diperlukan waktu enam bulan untuk menghilangkan cacat kecil, seperti mengatur posisi ikat pinggang jendela.

Pembatasan 5% terhadap perubahan luas apartemen

Salah satu alasan pemutusan perjanjian pembangunan bersama oleh peserta pembangunan bersama adalah adanya perubahan signifikan pada rumah susun yang dibangun relatif terhadap proyek, termasuk luasnya. Sebelum adanya perubahan yang dipertimbangkan dalam 214-FZ, pengembang sering mencoba untuk memberikan dalam DDU fakta bahwa perubahan luas apartemen dalam bentuk, misalnya, 10% dari luas yang disediakan oleh DDU akan tidak menjadi signifikan.

Perubahan tersebut memperjelas masalah ini dengan menetapkan kriteria materialitas sebesar 5% dari luas yang dinyatakan dalam DDU.

Rekening escrow

Apa yang disebut rekening escrow menimbulkan banyak kontroversi pada tahap tagihan. Mereka adalah sejenis analog dari brankas yang terkenal, tetapi hanya untuk pembayaran non-tunai, dan memiliki banyak kesamaan dengan surat kredit bank.

Inti dari penyelesaian escrow adalah peserta konstruksi bersama membayar DDU tidak langsung ke rekening pengembang, tetapi ke rekening bank khusus. Pada saat yang sama, pengembang tidak memiliki akses ke uang ini sampai dia membangun rumah dan mengalihkan apartemennya kepada pemegang saham. Dan jika tidak dibangun, bank mengembalikan dananya kepada peserta pembangunan bersama.

Sistem pembayaran yang sederhana dan aman bagi pemegang saham ini telah menimbulkan kritik yang beralasan dari para pengembang. Bagaimanapun, inti dari konstruksi bersama adalah bahwa pengembang menarik dana warga untuk proyek tersebut. Mereka membeli bahan bangunan yang diperlukan, membayar jasa kontraktor, dan melaksanakan banyak item pengeluaran lainnya.

Tidak seperti pinjaman bank yang berbunga, penggunaan uang pemegang saham bebas, yang pada akhirnya mengarah pada pengurangan biaya apartemen dan, sebagai konsekuensinya, popularitas investasi dalam konstruksi.

Hasil diskusi adalah bahwa dalam versi 214-FZ yang diadopsi, penggunaan rekening escrow tidak bersifat wajib, tetapi dilakukan secara opsional, sesuka hati. Tampaknya kemungkinan penggunaan rekening escrow dalam perhitungannya bersifat uji coba.

Untuk menarik perhatian pengembang terhadap skema ini, manfaat tertentu diberikan: misalnya, aturan tentang asuransi tanggung jawab perdata wajib pengembang atau jaminan bank tidak berlaku bagi pengembang yang menggunakan rekening escrow. Ditetapkan juga bahwa tidak ada imbalan yang dibayarkan kepada bank yang menjadi agen escrow. Namun, pengembangan lebih lanjut dari mekanisme escrow tidak mungkin dilakukan mengingat realitas perekonomian saat ini.

Larangan “mentransfer” dana dari satu objek ke objek lainnya

Perubahan tersebut juga berdampak pada isu penting lainnya, yaitu penggunaan dana dari satu lokasi pembangunan untuk “menyelesaikan pembangunan” rumah-rumah yang telah dimulai sebelumnya. Analisis pasar konstruksi selama dekade terakhir mengarah pada kesimpulan yang menyedihkan bahwa praktik transfer dana dari satu lokasi pembangunan ke lokasi pembangunan lainnya inilah yang menyebabkan melemahnya stabilitas keuangan pengembang dan, pada akhirnya, menyebabkan kebangkrutan.

Ada semacam lotere di sini: siapa pun yang datang ke pengembang terlebih dahulu mendapat apartemen. Dalam kondisi krisis ekonomi, sistem seperti itu sangat tidak stabil dan menyerupai piramida keuangan terkenal di tahun 90an abad lalu.

214-FZ edisi baru secara langsung melarang penggunaan dana pemegang saham untuk tujuan yang tidak terkait dengan pembangunan satu bangunan tempat tinggal tertentu (kompleks perumahan). Mulai saat ini, pengembang diharuskan menyimpan dokumentasi keuangan secara terpisah untuk setiap rumah. Pelaporan tahunan tunduk pada audit keuangan wajib, dan tanggung jawab atas penyalahgunaan dana ditanggung secara pribadi oleh kepala pengembang dan kepala akuntan.

Daftar Pengembang Terpadu (URZ)

Daftar Pengembang Terpadu juga merupakan sebuah inovasi. Ini adalah sumber informasi negara dalam bentuk daftar pengembang yang sistematis dan analisis kepatuhan mereka terhadap persyaratan 214-FZ yang diperluas. Informasi yang terkandung dalam Daftar Pengembang Terpadu harus terbuka, tersedia untuk umum, dan diposting di situs web resmi badan eksekutif federal yang bertanggung jawab atas aktivitas pengembang.

Perubahan oleh pemegang saham

Ada perubahan tertentu pada posisi peserta konstruksi bersama. Selain itu, seolah-olah untuk mengimbangi kesulitan yang dihadapi pengembang, aturan baru tentang pemegang saham menyederhanakan kehidupan pengembang.

Larangan penolakan DDU secara sepihak

Dengan demikian, jika DDU tersebut dieksekusi dengan baik oleh pengembang, maka pemegang saham tidak lagi berhak menolak secara sepihak untuk mengeksekusi DDU tersebut. Artinya, partisipasi dalam pembangunan bersama tidak lagi berarti penarikan diri darinya - Anda harus berpartisipasi sampai akhir yang pahit. Segala sesuatu yang lain hanya mungkin dilakukan di pengadilan.

Tanggung jawab atas keterlambatan pemindahan apartemen

Kata-kata baru dalam Pasal 6 tentang tanggung jawab pengembang atas keterlambatan pengalihan apartemen juga menimbulkan banyak kontroversi. Entah karena kekhilafan, atau karena kesengajaan, hal itu dirumuskan sedemikian rupa sehingga tidak jelas: baik dalam hal penghindaran yang tidak wajar untuk menandatangani akta penerimaan rumah susun, pengembang dibebaskan dari kewajiban membayar denda selama jangka waktu tersebut. penghindaran, atau apakah ia pada prinsipnya dibebaskan dari pembayaran denda atas keterlambatan pembangunan dan akibat keterlambatan penyerahan rumah susun itu.

Menariknya, perubahan telah dilakukan pada Art. 6 undang-undang, yang menetapkan tanggung jawab pengembang atas keterlambatan pemindahan apartemen, dan bukan dalam Art. 8, yang secara khusus mengatur tata cara pemindahan suatu rumah susun dan termasuk pilihan-pilihan pengembang dalam hal terjadi penghindaran yang tidak wajar untuk menandatangani akta peralihan, misalnya kemampuan untuk menandatangani akta pengalihan dan penerimaan rumah susun secara sepihak.

Jelas bahwa ambiguitas penafsiran seperti ini juga akan menimbulkan ambiguitas dalam praktik peradilan. Relevansi masalah ini sangat tinggi, karena pengembang sangat sering menafsirkan klaim yang beralasan mengenai kualitas apartemen pada tahap penerimaannya oleh pemegang saham sebagai penundaan yang tidak wajar dalam penandatanganan sertifikat pengalihan dan penerimaan.

Perubahan peraturan pemerintah

Negara mencadangkan inovasi tertentu untuk dirinya sendiri. Tidak adanya tunggakan pajak menjadi syarat penggalangan dana. Kondisi yang diperlukan bagi pengembang untuk menarik dana mulai sekarang adalah tidak adanya tunggakan pajak, biaya, dan tunggakan pembayaran wajib lainnya ke anggaran sistem anggaran Federasi Rusia.

Tugas Pemerintah menetapkan aturan wajib DDU

Prasyarat tertentu telah dibuat untuk membakukan hubungan para pihak di bawah DDU. Dengan demikian, sekarang Pemerintah Federasi Rusia berjanji untuk mengeluarkan aturan-aturan yang mengikat para pihak dalam perjanjian ketika membuat dan melaksanakannya. Anggaran rumah tangga secara tradisional diadopsi lebih cepat dan lebih mudah daripada perubahan undang-undang federal. Seberapa besar kontribusinya terhadap kesejahteraan pasar konstruksi? Waktu akan berbicara. Namun sudah terlihat bahwa terdapat banyak wilayah yang memerlukan peraturan tambahan seperti itu.

Oleh karena itu, saat ini pengembang secara mandiri mengembangkan bentuk DDU. Dan meskipun banyak ketentuan DDU yang diatur oleh 214-FZ, masih banyak “titik kosong”. Misalnya, 214-FZ tidak mengatur tata cara penyelesaian akhir antara para pihak DDU berdasarkan hasil pengukuran BTI, tata cara dan besaran pembayaran biaya operasional setelah rumah dioperasikan.

Pengembang memanfaatkan hal ini dan, berdasarkan pengalaman dan praktik peradilan mereka yang luas, menetapkan aturan yang mengingatkan kita pada permainan satu tujuan.

Dan jika Pemerintah Federasi Rusia memperkenalkan bentuk terpadu teks DDU dan menstandardisasi ketentuan perjanjian, ini akan sangat membantu pemegang saham.

Dana kompensasi

Akhirnya, di 214-FZ, sebuah artikel muncul tentang dana kompensasi, yang dapat dibuat berdasarkan keputusan Pemerintah Federasi Rusia dan dana yang dibentuk dari kontribusi wajib pengembang (pengembang akan menyumbangkan 1% dari setiap DDU yang terdaftar ke dana mulai 1 Januari 2017 - kira-kira Novostroy -M.ru), menarik dana dari peserta dalam konstruksi bersama.

Dana tersebut dapat dibentuk untuk tujuan perlindungan tambahan terhadap hak dan kepentingan sah para peserta dalam konstruksi bersama, kewajiban yang tidak dipenuhi oleh pengembang dan sehubungan dengan itu pengadilan arbitrase telah memperkenalkan prosedur yang diterapkan dalam kasus kebangkrutan.

Masalah pemegang saham yang ditipu sebagian besar terletak pada kenyataan bahwa tidak ada mekanisme efektif yang dikembangkan untuk membantu masyarakat yang, karena satu dan lain hal, dibiarkan tanpa apartemen.
Siapa yang harus menyelesaikan bangunan baru yang terbengkalai dan, yang paling penting, atas biaya siapa?

Jelaslah bahwa negara, dengan mengikuti kebijakan umum pengorganisasian pengaturan mandiri di berbagai bidang kegiatan ekonomi, melakukan hal yang sama di bidang konstruksi bersama.

Penciptaan dana khusus akan menempatkan tanggung jawab keuangan bagi pengembang yang gagal pada rekan-rekan mereka. Oleh karena itu, tampaknya pembentukan dan pengoperasian dana negara baru tidak lama lagi.

Kesimpulan

Pada saat yang sama, edisi baru 214-FZ meninggalkan banyak masalah mendesak yang “berlebihan”.
Skema tradisional untuk keluar dari lingkup 214-FZ adalah dan tetap menjadi perjanjian awal pembelian dan penjualan dan koperasi perumahan. Kedua jenis perjanjian tersebut masih memungkinkan warga untuk menarik dana untuk pembangunan tanpa adanya IRD (laporan pemeriksaan proyek, izin mendirikan bangunan, peruntukan tanah resmi).

Yang paling sulit secara hukum adalah posisi anggota koperasi perumahan, karena praktik peradilan saat ini tidak menerapkan Undang-Undang tentang Perlindungan Hak Konsumen, yang merupakan regulator utama di luar lingkup 214-FZ, kepada mereka.

Inovasi sejumlah undang-undang bisa melarang kegiatan koperasi perumahan fiktif atau setidaknya menyamakan anggotanya dengan konsumen. Namun hal ini belum dilakukan.

Selain itu, poin positifnya adalah indikasi langsung dari undang-undang bahwa seluruh modal dasar pengembang harus disumbangkan dalam bentuk tunai. Masalah ini sudah dibahas di atas.

Masalah lain yang sudah lama dihadapi pemegang saham adalah terlalu rendahnya perkiraan tanggung jawab pengembang oleh pengadilan. Pertama-tama, kita berbicara tentang pengurangan berganda dalam jumlah denda atas keterlambatan pengalihan apartemen oleh pengembang, berdasarkan prinsip abstrak “kewajaran”. Akibatnya, pasal terkait 214-FZ praktis tidak berpengaruh, karena dalam praktiknya pengembang tidak lagi takut akan penundaan pembangunan. Menetapkan denda minimum yang diperbolehkan dalam 214-FZ dapat mengatasi masalah ini. Bagaimanapun, fungsi 214-FZ sebagai pengatur pasar konstruksi akan menjadi lebih nyata jika tanggung jawab pelaku pasar konstruksi atas pelanggaran hukum menjadi nyata dan terjadi secara teratur dan tak terelakkan.

Pada saat yang sama, dalam banyak pasal 214-FZ edisi baru, ada semacam landasan untuk masa depan, tidak hanya di tingkat undang-undang, tetapi juga di bidang peraturan perundang-undangan - keputusan dan tindakan pemerintah. kementerian terkait.

Inovasi di bidang konstruksi ekuitas bersama kemungkinan besar akan terus berlanjut dalam waktu dekat.

Omong-omong, kami telah memulai saluran di Telegram, tempat kami mempublikasikan berita paling menarik tentang real estat dan teknologi real estat. Jika Anda ingin menjadi orang pertama yang membaca materi ini, berlanggananlah: t.me/ners_news.

Berlangganan pembaruan

Partisipasi dalam pembangunan bersama kini telah menjadi cara yang umum untuk memecahkan masalah perumahan. Hal ini memungkinkan warga untuk mendapatkan apartemen dengan harga yang menguntungkan, dan pengembang untuk mengembangkan pasar untuk bangunan baru. Jaminan tambahan diberikan dengan mendaftarkan perjanjian konstruksi bersama, yang tidak memungkinkan penipu untuk menjual kembali apartemen yang sama selama pembangunan rumah.

Tampaknya skema ini berhasil bagi semua orang, pada kenyataannya, skema ini menyandera situasi ketika pengembang bangkrut, tenggat waktu pengoperasian rumah tertunda secara signifikan, dan bahkan ditinggalkan pada tahap yang belum selesai.

Semakin banyak pemegang saham yang ditipu mulai bermunculan, dan ketidakpuasan mereka tumpah ke jalan-jalan dengan aksi protes terhadap pemerintah daerah. Perlu dilakukan penyesuaian terhadap peraturan perundang-undangan yang ada. Dan mereka mulai beroperasi pada 1 Januari 2018 dalam hal keterbukaan informasi tentang pengembang, memasukkan data tersebut ke dalam Sistem Konstruksi Perumahan Terpadu dan aturan kebangkrutan. Bagian baru dari amandemen tersebut diperkenalkan pada 1 Juli 2018 oleh Undang-Undang Federal No. 175 dan kami akan membicarakannya lebih detail.

Undang-Undang Federal tentang Konstruksi Bersama 214-FZ

Dokumen peraturan utama di bidang pengaturan hubungan antara pengembang dan warga negara adalah Undang-Undang Federal tanggal 30 Desember 2004 No. 214-FZ “Tentang partisipasi dalam konstruksi bersama.” Amandemen dilakukan setiap tahun untuk memecahkan masalah yang terkait dengan munculnya pemegang saham yang ditipu.

Alasan terjadinya situasi seperti itu, biasanya, adalah skema pembiayaan konstruksi yang curang, ketika lubang keuangan yang terbentuk di lokasi lain “disumbat” dengan dana investor baru. Akibatnya dapat terjadi kasus dimana pengembang tidak mampu memenuhi kewajibannya dan menyatakan dirinya pailit. Dalam kasus terburuk, dia menghilang begitu saja.

Untuk mencegah skema penipuan, amandemen serius telah dilakukan terhadap undang-undang tersebut, yang akan mulai berlaku pada 1 Juli 2018.

Perubahan mulai 1 Juli 2018

Inovasi dalam UU 214-FZ telah memperketat persyaratan bagi organisasi konstruksi yang membangun gedung apartemen berdasarkan perjanjian partisipasi publik. Mari kita daftarkan mereka:

1. Satu pengembang – satu izin mendirikan bangunan.

Pada tanggal 1 Juli 2018, berlaku amandemen yang tidak mengizinkan pengembang khusus untuk membangun gedung apartemen berdasarkan beberapa izin. Izin dapat dikeluarkan untuk satu atau lebih proyek konstruksi, tetapi hanya satu.

2. Persyaratan untuk perusahaan konstruksi telah berubah.

Izin akan dikeluarkan hanya jika pengembang memenuhi parameter berikut:

• perusahaan mempunyai dana sendiri minimal 10% dari rencana volume konstruksi sesuai dokumentasi proyek;
• jumlah yang cukup dan ketersediaan dana ini di rekening giro pengembang harus didokumentasikan pada saat penyerahan deklarasi proyek kepada otoritas teritorial;
• perseroan tidak mempunyai hak untuk menerbitkan dan mengeluarkan surat berharga selain saham;
• pengembang tidak boleh mempunyai hutang atas pinjaman dan kredit yang ditargetkan, kecuali mereka terkait dengan pembangunan gedung apartemen di bawah izin yang sama;
• kekayaan perusahaan tidak boleh digunakan untuk memenuhi kewajiban kepada pihak ketiga;
• Pengembang harus memiliki proyek yang berhasil dengan luas minimal 5 ribu meter persegi;
• pengembang dilarang melakukan kegiatan selain konstruksi.

Menurut Pasal 23.3 Undang-Undang Federal 214-FZ, daftar data yang wajib ditempatkan oleh pengembang dalam Sistem Informasi Terpadu untuk Pembangunan Perumahan telah dilengkapi dengan dokumen hak milik atas tanah tempat pembangunan bangunan tempat tinggal sedang dilakukan. .

3. Satu pengembang – satu akun saat ini.

Organisasi konstruksi yang merupakan pengembang khusus hanya diperbolehkan memiliki satu rekening giro yang dibuka di bank resmi. Dengan demikian, dana tidak hanya dari pengembang dan pembeli, tetapi juga dari bank yang diakreditasi negara dapat ikut serta dalam pembangunan properti residensial.

Semua transaksi moneter pada rekening ini harus dilakukan hanya dalam kerangka 214 UU, tetapi juga di bawah kendali bank. Dana dapat dihapuskan jika pengembang menyerahkan dokumen pendukung dan diverifikasi oleh lembaga perkreditan. Dengan demikian, dana tersebut tidak akan dialihkan kepada pembangun sampai mereka memenuhi kewajibannya kepada pemegang saham.

4. Dana swasta dapat dikumpulkan melalui rekening escrow(Pasal 15.4 Undang-undang Federal tanggal 30 Desember 2004 No. 214-FZ).

Metode ini memungkinkan untuk mengasuransikan dana pemegang saham, tetapi hanya jika disimpan ke rekening escrow. Asuransi disediakan oleh Asosiasi Penjamin Simpanan atau dana kompensasi.

5. Transaksi harus didampingi oleh bank.

6. Kontrol negara atas transaksi.

Badan pengawas harus dibentuk di setiap entitas, yang bersama-sama dengan bank, akan melakukan kontrol terhadap pengembang. Kepala badan tersebut ditunjuk oleh Kementerian Konstruksi (Pasal 23 Undang-Undang Federal tanggal 30 Desember 2004 No. 214-FZ).

7. Kontribusi untuk dana kompensasi

Untuk menjamin ganti rugi atas hilangnya dana investor akibat ketidakjujuran pengembang, dibentuk Dana Perlindungan Pemegang Saham. Undang-undang mewajibkan perusahaan konstruksi untuk mentransfer 1,2% dari hasil penjualan rumah tahanan yang ditahan sebelum persidangan. Perjanjian tidak akan didaftarkan tanpa pengembang mentransfer dana ke Dana.

8. Jumlah pembayaran di muka terbatas

Versi baru Undang-undang ini menetapkan persyaratan transfer dana oleh pengembang sebagai penyelesaian dengan pemasok dan kontraktor. Tanpa menunjukkan kepada bank dokumen yang mengkonfirmasikan kewajiban yang dipenuhi berdasarkan kontrak, uang tidak akan ditransfer. Artinya hanya setelah mitra memenuhi syarat-syarat pemberian jasa, penyerahan barang, dan lain-lain. pengembang akan mampu membayarnya.

Namun dalam Bagian 4 Pasal 18 Undang-undang terdapat klausul bahwa uang muka dapat dialihkan kepada mitra, yang jumlah seluruhnya tidak melebihi 30% dari biaya proyek yang dinyatakan.

9. Kavling tanah yang akan didirikan gedung apartemen harus milik pengembang atau disewakan.

Apakah pembangunan bersama akan dibatalkan pada 1 Juli 2019?

Perubahan Undang-Undang No. 214-FZ tentang pembangunan ekuitas bersama akan mengarah pada penghapusan skema yang ada dan kelancaran transisi ke pembiayaan proyek pembangunan perumahan. Transisi bertahap ke metode penggalangan dana lain untuk pembangunan gedung apartemen akan memberikan kesempatan bagi pengembang dan konsumen perumahan untuk beradaptasi dengan kondisi baru.

Bagi pengembang, proyek yang dimulai lebih awal dari 1 Juli 2018 harus diselesaikan dengan persyaratan yang sama, dan untuk pembeli dengan DDU yang telah selesai dan terdaftar, proyek tersebut akan tetap berlaku hingga perumahan diserahkan.

Apa yang akan terjadi selain pendidikan prasekolah?

Mulai 1 Juli 2019, direncanakan peralihan dari penyertaan modal ke pembiayaan proyek konstruksi. Sistem baru ini akan mencakup serangkaian peserta:

• pemegang saham;
• lembaga kredit;
• pengembang;
• regulator.

Akibatnya biaya proyek akan meningkat yang tentunya akan mempengaruhi produk akhir dan menyebabkan harga rumah di gedung baru naik hingga 20-30%.

Masa transisi dari konstruksi bersama ke pembiayaan proyek

Transisi dilakukan dalam dua tahap:

1. Periode 1 Juli 2018 hingga 30 Juni 2019, saat pengembang mengadakan kontrak dengan warga menggunakan salah satu mekanisme:

• rekening penampungan;
• peraturan negara sesuai dengan Pasal 23 No.214-FZ.

2. Periode 1 Juli 2019 sampai dengan 31 Desember 2020, seluruh perjanjian partisipasi bersama warga dalam pembangunan perumahan akan menggunakan mekanisme escrow account atau rekening khusus.

Model pembiayaan baru akan mengarah pada fakta bahwa konstruksi akan dilakukan dengan menggunakan pinjaman bank. Dana warga yang disimpan dalam rekening penampungan akan ditransfer ke pengembang atau untuk melunasi pinjaman hanya setelah penandatanganan akta transfer oleh pihak-pihak yang ikut serta dalam pembangunan bersama.

Dukungan perbankan untuk transaksi dalam konstruksi ekuitas bersama

Dukungan perbankan untuk transaksi menjadi wajib mulai 1 Juli 2018. Kini warga tidak bisa mentransfer dana langsung ke pengembang melalui . Negara mewajibkan mereka untuk disetorkan ke rekening khusus di bank yang dibuka berdasarkan izin mendirikan bangunan. Proyek-proyek yang dimulai lebih awal dari tanggal yang ditentukan diharuskan untuk beralih ke sistem perhitungan dan pengendalian yang sama.

Sebagai bagian dari pengembangan wilayah secara menyeluruh, pengembang diperbolehkan membangun gedung apartemen dengan beberapa izin, tetapi untuk masing-masing gedung tersebut ia harus membuka rekening banknya sendiri.

Pengaturan hubungan keuangan antara pemegang saham dan pengembang memungkinkan untuk mengasuransikan dana warga terhadap kerugian akibat penipuan atau kebangkrutan pengembang.

Dana akan diterima hanya jika:

• mengoperasikan rumah;
• pendaftaran kepemilikan sekurang-kurangnya salah satu rumah susun di dalamnya.

Dalam hal terjadi pembekuan objek atau kebangkrutan pengembang, seluruh dana pemegang saham akan dikembalikan kepada mereka secara penuh.

Akun escrow untuk pengembang

Pada tahun 2018, pengembang diminta untuk membuka DDU saat menyelesaikan kontrak, namun mulai 1 Juli 2019, hal tersebut menjadi tanggung jawab mereka. Model seperti ini direncanakan akan mengurangi risiko penipuan terhadap pemegang saham.

Dengan demikian, mekanisme baru ini akan mengarah pada fakta bahwa tidak perlu lagi membuat perjanjian dengan warga yang berpartisipasi dalam pembangunan bersama. Dana ini akan disimpan dalam rekening khusus pengembang di bawah kendali lembaga kredit dan diasuransikan oleh Lembaga Penjamin Simpanan terhadap kemungkinan kebangkrutan bank. Jumlah kompensasi asuransi dalam hal ini adalah 10 juta rubel per apartemen di gedung apartemen.

kesimpulan

Serangkaian kondisi yang berlaku berdasarkan undang-undang baru untuk pembangunan gedung apartemen memungkinkan kita untuk menarik kesimpulan sebagai berikut:

• perjanjian penyertaan modal dalam konstruksi tidak akan lagi digunakan, dan akan ada transisi bertahap ke pembiayaan proyek;
• perjanjian-perjanjian yang dibuat sebelumnya akan berlaku sampai kewajiban-kewajiban berdasarkan perjanjian-perjanjian itu dipenuhi;
• Biaya apartemen di gedung baru diperkirakan akan meningkat karena persyaratan baru untuk pembiayaan konstruksi; sekarang tidak mungkin untuk membeli dengan harga rendah pada tahap “pit”.