สัญญาซื้อขายอพาร์ทเมนต์มาตรฐาน สัญญาจะซื้อจะขายอพาร์ทเมนท์ (ตัวอย่าง) สัญญาจะซื้อจะขายอพาร์ทเมนท์คืออะไร?

ข้อตกลง
การซื้อและการขายอพาร์ทเมนท์

รัสเซีย, เมืองรอสตอฟ-ออน-ดอน, ยี่สิบ มกราคม สองพันสิบเก้า

เราผู้ลงนามด้านล่าง: พลเมือง Petrov Petrovich เกิดเมื่อวันที่ 20 พฤศจิกายน 2511 หนังสือเดินทาง: ชุด 60 03 หมายเลข 150345 ออกเมื่อ 04/10/2546 กรมกิจการภายในของเขต Pervomaisky ของ Rostov-on-Don รหัสแผนก 612-054 จดทะเบียนตามที่อยู่: Rostov-on-Don, ถนน Krasnoarmeyskaya, บ้านหมายเลข 61, apt. ลำดับที่ 10 ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า "ผู้ขาย" ในด้านหนึ่ง และพลเมือง Ivan Ivanovich Ivanov เกิดเมื่อวันที่ 15 มีนาคม พ.ศ. 2521 หนังสือเดินทาง: ชุด 60 05 หมายเลข 280567 ออกเมื่อ 07/05/2548 กรมกิจการภายในของเขต Kirov ของ Rostov-on-Don รหัสหน่วย 612-052 จดทะเบียนตามที่อยู่: Rostov-on-Don, Gazetny lane, บ้านเลขที่ 75, apt. ข้อ 23 ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า “ผู้ซื้อ” ในทางกลับกัน ได้เข้าทำสัญญาฉบับนี้ดังต่อไปนี้

1. ผู้ขายขายและผู้ซื้อซื้ออพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดหมายเลข 15 (สิบห้า) ตัวอักษร "A" ซึ่งตั้งอยู่ที่ที่อยู่: Rostov-on-Don, ถนน Krasnoarmeyskaya อาคารหมายเลข 35 (สามสิบห้า) และมีหมายเลขที่ดิน 61:55: 0020432:16:5/4.

2. อพาร์ทเมนต์จำหน่ายดังกล่าวข้างต้นประกอบด้วยห้องนั่งเล่น 2 ห้องห้องครัวห้องน้ำห้องสุขาและทางเดินโดยมีพื้นที่รวม 60 (หกสิบ) ตารางเมตร ม., รวม. พื้นที่ใช้สอย 36 (สามสิบหก) ตร.ม. ตั้งอยู่บนชั้นสามของอาคารพักอาศัยอิฐห้าชั้น (มีระเบียง) ซึ่งได้รับการยืนยันโดยหนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินของสถานที่ซึ่งออกเมื่อวันที่ 01 /09/2019. สำนักงานบริการกลางเพื่อการลงทะเบียนของรัฐ ที่ดินและการทำแผนที่สำหรับภูมิภาค Rostov และหนังสือเดินทางทางเทคนิคที่ออกเมื่อวันที่ 10 มกราคม 2019 สำนักสินค้าคงคลังทางเทคนิคของ Rostov-on-Don

3. อพาร์ทเมนต์ที่จำหน่ายแล้วข้างต้นเป็นของผู้ขายตามข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ลงวันที่ 10 เมษายน 2550 ซึ่งได้รับการยืนยันโดยหนังสือรับรองการจดทะเบียนสิทธิของรัฐ: ชุด 61-AN หมายเลข 123456 ออกเมื่อวันที่ 12 พฤษภาคม 2550 . กรมบริการกลางเพื่อการลงทะเบียนของรัฐ, สำนักงานที่ดินและการทำแผนที่สำหรับภูมิภาค Rostov

4. ผู้ขายรับประกันว่า ณ เวลาที่ลงนามในข้อตกลงนี้ อพาร์ทเมนท์ที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายแล้วดังกล่าวยังไม่ได้ถูกขายให้กับบุคคลอื่น ไม่ได้รับการบริจาค ไม่ได้รับการจำนำ ไม่เป็นข้อพิพาท ไม่ถูกจับกุมหรือถูกห้าม และปราศจาก สิทธิใด ๆ ของบุคคลที่สาม ผู้ขายยังรับประกันว่าไม่มีข้อกำหนดทางกฎหมายหรือสัญญา

5. ในขณะที่ลงนามข้อตกลงนี้ ไม่มีพลเมืองที่ลงทะเบียนในอพาร์ตเมนต์ที่จำหน่ายแยกเป็นที่อยู่อาศัยหรือเป็นที่พักอาศัย ซึ่งได้รับการยืนยันโดยใบรับรองจาก ___(องค์กร)___ ลงวันที่ 19 มกราคม 2019

6. ผู้ขายขายและผู้ซื้อซื้ออพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยข้างต้นในราคา 2,300,000 รูเบิล (สองล้านสามแสน) ราคาที่ระบุของอพาร์ทเมนท์กำหนดขึ้นตามข้อตกลงของคู่สัญญาในข้อตกลงนี้ ถือเป็นที่สิ้นสุดและในอนาคตจะไม่มีการเปลี่ยนแปลง ผู้ขายได้รับจำนวนเงินที่ระบุก่อนลงนามข้อตกลงนี้

7. การโอนอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายออกไปโดยผู้ขายและการยอมรับโดยผู้ซื้อเกิดขึ้นก่อนที่จะลงนามในข้อตกลงนี้ อพาร์ทเมนท์ที่โอนไปยังผู้ซื้ออยู่ในสภาพที่เหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัย มีภูมิทัศน์ที่เหมาะสม และเป็นไปตามข้อกำหนดด้านเทคนิคและสุขอนามัยที่กำหนดขึ้นสำหรับสถานที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อได้รับกุญแจไปยังอพาร์ทเมนต์ที่ระบุตลอดจนหนังสือเดินทางที่ดินของสถานที่และเอกสารยืนยันการชำระค่าสาธารณูปโภค

8. ผู้ซื้อได้ทำความคุ้นเคยกับสภาพทางเทคนิคและสุขอนามัยของอพาร์ทเมนต์ที่โอนให้เขาไม่มีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับเรื่องนี้และตกลงที่จะยอมรับอพาร์ทเมนต์ที่กล่าวถึงข้างต้นเป็นกรรมสิทธิ์ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้กำหนดไว้แล้วว่าตั้งแต่วินาทีที่ลงนามในข้อตกลงนี้ข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ของอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยข้างต้นไม่ถือเป็นพื้นฐานสำหรับการบังคับใช้ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียในภายหลัง

9. คู่สัญญาในข้อตกลงนี้ได้ตกลงกันว่าข้อตกลงนี้มีผลบังคับในการยอมรับและการโอนอพาร์ทเมนท์ที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายแล้ว และนับตั้งแต่วินาทีที่ลงนามในข้อตกลงนี้ ภาระผูกพันของผู้ขายในการโอนอพาร์ทเมนต์ที่จำหน่ายดังกล่าวข้างต้นให้กับผู้ซื้อจะถือว่าสำเร็จแล้ว

10. ตามประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย การโอนกรรมสิทธิ์ในอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายออกไปข้างต้นนั้นต้องได้รับการลงทะเบียนของรัฐในสำนักงานบริการของรัฐบาลกลางเพื่อการลงทะเบียนของรัฐ สำนักงานที่ดิน และการทำแผนที่สำหรับภูมิภาค Rostov

11. สิทธิ์การเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายออกไปข้างต้นเกิดขึ้นจากช่วงเวลาของการลงทะเบียนสิทธิ์นี้ในทะเบียนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์และการทำธุรกรรมกับ Unified State

12. คู่สัญญาในข้อตกลงนี้ได้ตกลงกันว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการลงทะเบียนของรัฐในการโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ทเมนท์ที่จำหน่ายให้กับผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบโดยผู้ซื้อ

13. ข้อตกลงนี้ถือเป็นข้อสรุปตั้งแต่วินาทีที่ลงนามโดยคู่สัญญาในข้อตกลง

14. ข้อตกลงนี้จัดทำขึ้นและลงนามโดยคู่สัญญาในข้อตกลงเป็นสามชุด โดยหนึ่งสำเนาเป็นต้นฉบับ และอีกสองสำเนาเป็นสำเนา สัญญาต้นฉบับถูกส่งมอบให้กับผู้ซื้อ สำเนาหนึ่งชุดถูกส่งไปยังผู้ขาย และสำเนาที่สองยังคงอยู่ในไฟล์ของสำนักงานบริการกลางเพื่อการจดทะเบียนของรัฐ สำนักงานที่ดิน และการทำแผนที่สำหรับภูมิภาค Rostov

ลายเซ็นของคู่สัญญา:

พนักงานขาย

ผู้ซื้อ- _ _ _ _ (ลายเซ็น) _ _ _ _ : _ _ (นามสกุล, ชื่อจริง, นามสกุลเต็ม) _ _

ความคิดเห็น
ข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์ระหว่างบุคคล

บทบัญญัติพื้นฐานเกี่ยวกับการสรุป
สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ข้อตกลงการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกรรมพหุภาคี โดยทั้งสองฝ่ายสามารถเป็นได้ทั้งบุคคล (พลเมือง) และนิติบุคคล (องค์กร) ในรูปแบบองค์กรและกฎหมายต่างๆ

ภายใต้สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ (สัญญาขายอสังหาริมทรัพย์) ผู้ขายตกลงที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน อาคาร โครงสร้าง อพาร์ทเมนต์ หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ให้กับผู้ซื้อ และผู้ซื้อตกลงที่จะยอมรับอสังหาริมทรัพย์และชำระเงิน จำนวนเงิน (ราคา) ที่แน่นอนสำหรับมัน

สัญญาจะซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์มีผลใช้บังคับและมีผลผูกพันคู่สัญญาตั้งแต่ช่วงเวลาที่สรุปผล ช่วงเวลานี้คือการลงนามในข้อตกลงโดยทั้งสองฝ่าย ซึ่งสะท้อนถึงเงื่อนไขที่สำคัญทั้งหมดของการทำธุรกรรม

สำหรับสัญญาจะซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขสำคัญจะขึ้นอยู่กับสัญญา (ทรัพย์สินจำหน่าย) องค์ประกอบและเงื่อนไข (คุณภาพ) สถานที่ตั้ง ขั้นตอนและระยะเวลาในการโอนไปยังผู้ซื้อ ราคา ขั้นตอนและเงื่อนไขการชำระเงิน และสิทธิของบุคคลที่สามในเรื่องของสัญญา รวมถึง และสิทธิในการอยู่อาศัยในสถานที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายออกไป

นอกจากนี้ คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในสัญญาสามารถระบุเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับสัญญาและในส่วนที่เกี่ยวข้องกับข้อตกลงที่ต้องบรรลุ

บันทึก:หากก่อนที่จะสรุปข้อตกลงการซื้อและการขายหลักสำหรับอสังหาริมทรัพย์มีการสรุปข้อตกลงการซื้อและการขายเบื้องต้นสำหรับวัตถุนี้ระหว่างทั้งสองฝ่าย จะต้องสรุปข้อตกลงการซื้อและการขายหลักตามข้อกำหนดและเงื่อนไข ที่กำหนดไว้ในข้อตกลงเบื้องต้น ในเวลาเดียวกันคู่สัญญาในสัญญามีสิทธิที่จะเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขของสัญญาเบื้องต้นตามดุลยพินิจของตนโดยก่อนหน้านี้ได้บรรลุข้อตกลงเกี่ยวกับเนื้อหาของการเปลี่ยนแปลงที่ทำกับสัญญา

แบบฟอร์มสัญญา
การขายอสังหาริมทรัพย์

สัญญาการขายอสังหาริมทรัพย์สรุปเป็นลายลักษณ์อักษร (แบบง่ายหรือรับรองเอกสาร) โดยจัดทำเอกสารหนึ่งฉบับที่ลงนามโดยคู่สัญญา การไม่ปฏิบัติตามรูปแบบของสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะถือเป็นโมฆะ

จนถึงเดือนกรกฎาคม 2559 กฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดให้มีความเป็นไปได้ในการสรุปสัญญาการขายและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใด ๆ ทั้งในรูปแบบลายลักษณ์อักษรและการรับรองเอกสารอย่างง่าย ๆ โดยปล่อยให้ทางเลือกระหว่างสองแบบฟอร์มนี้ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของ คู่สัญญาในสัญญา

ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2559 สถานการณ์เปลี่ยนไป ปัจจุบันกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียจัดทำรายการเงื่อนไขที่ต้องสรุปข้อตกลงการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบเอกสารรับรอง

ธุรกรรมต่อไปนี้อยู่ภายใต้การรับรองเอกสารบังคับ:

1. ธุรกรรมการจำหน่ายหุ้นเพื่อสิทธิในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ร่วมกัน รวมถึงการจำหน่ายหุ้นโดยผู้เข้าร่วมทั้งหมดในหุ้นของตนภายใต้ธุรกรรมเดียวกัน

ข้อยกเว้นสำหรับกฎนี้คือธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่จัดตั้งขึ้นเป็นกองทุนรวมที่ลงทุนหรือได้มาเพื่อรวมไว้ในกองทุนรวมที่ลงทุนรวมตลอดจนธุรกรรมสำหรับการจำหน่ายหุ้นที่ดิน

2. ธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ภายใต้เงื่อนไขการเป็นผู้ปกครอง รวมถึงธุรกรรมการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นของพลเมืองผู้เยาว์หรือพลเมืองที่ได้รับการยอมรับว่ามีความสามารถทางกฎหมายจำกัด

บันทึก:กฎข้างต้นใช้กับกรณีการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์โดยได้รับค่าตอบแทนและโดยเปล่าประโยชน์ เช่น ทั้งการทำธุรกรรมการซื้อและการขายและการแลกเปลี่ยนหรือการแลกเปลี่ยนของขวัญ

การรับรองเอกสารธุรกรรมหมายถึงการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรม รวมถึงว่าแต่ละฝ่ายมีสิทธิ์ดำเนินการให้เสร็จสิ้นหรือไม่ และดำเนินการโดยโนตารีหรือเจ้าหน้าที่ที่มีสิทธิ์ดำเนินการรับรองเอกสารดังกล่าว ในลักษณะที่กำหนดโดย กฎหมายว่าด้วยการรับรองเอกสารและกิจกรรมการรับรองเอกสาร

การรับรองเอกสารของธุรกรรมจะดำเนินการโดยการทำจารึกการรับรองในข้อตกลงการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ ก่อนที่จะทำการจารึกการรับรอง ทนายความจะกำหนดตัวตนของพลเมืองที่ยื่นขอการรับรองเอกสาร (บนพื้นฐานของหนังสือเดินทาง) ตรวจสอบความสามารถทางกฎหมายและอำนาจหน้าที่ในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น และตรวจสอบว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จำหน่ายแล้วเป็นของผู้ขาย .

ทนายความมีหน้าที่ต้องอ่านข้อความของข้อตกลงการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมมีหน้าที่อธิบายความหมายและความสำคัญของข้อตกลงที่กำลังสรุปและตรวจสอบว่าเนื้อหาของการซื้ออสังหาริมทรัพย์และ ข้อตกลงการขายสอดคล้องกับความตั้งใจที่แท้จริงของคู่สัญญาและไม่ขัดแย้งกับข้อกำหนดของกฎหมายปัจจุบันหรือไม่

ข้อตกลงการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การรับรองบังคับจะต้องลงนามโดยคู่สัญญาต่อหน้าทนายความเท่านั้น

กฎที่มีอยู่เกี่ยวกับการรับรองเอกสารบังคับของธุรกรรมข้างต้นไม่มีข้อกำหนดว่าสัญญาการขายและการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะต้องจัดทำขึ้นโดยทนายความในสำนักงานทนายความ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีสิทธิในการจัดทำร่างข้อตกลงโดยอิสระ รวมถึงเงื่อนไขทั้งหมดที่พวกเขาเห็นว่าจำเป็น

ในกรณีที่ร่างข้อตกลงจัดทำขึ้นโดยทนายความ (ผู้ช่วยทนายความ) คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายไม่จำเป็นต้องยอมรับและลงนามในข้อความมาตรฐาน (เทมเพลต) ของข้อตกลงโดยไม่มีเงื่อนไข จนกว่าจะมีการลงนามข้อตกลงและแนบใบรับรองของทนายความ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีสิทธิยื่นข้อเสนอและประสงค์ที่จะรวมเงื่อนไขทั้งหมดที่พวกเขาเห็นว่าจำเป็นไว้ในร่างข้อตกลง

สำหรับการดำเนินการรับรองเอกสารจะมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมของรัฐหรือภาษีการรับรองเอกสารในจำนวนเงินที่กำหนดโดยรหัสภาษีของสหพันธรัฐรัสเซียและพื้นฐานของกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซียว่าด้วยการรับรองเอกสารตลอดจนค่าธรรมเนียมสำหรับการจัดหากฎหมาย และบริการด้านเทคนิค การเก็บภาษีและภาษีจะดำเนินการโดยคำนึงถึงข้อมูลเฉพาะที่กำหนดโดยกฎหมายของสหพันธรัฐรัสเซีย บุคคลที่ตามกฎหมายได้รับสิทธิประโยชน์ ชำระค่าธรรมเนียมของรัฐและค่าธรรมเนียมทนายความในจำนวนที่ลดลง หรือไม่จ่ายเลย

ธุรกรรมที่ไม่อยู่ภายใต้ข้อจำกัดข้างต้นอาจยังสรุปได้ในรูปแบบลายลักษณ์อักษรง่ายๆ

รูปแบบการทำธุรกรรมที่เป็นลายลักษณ์อักษรอย่างง่ายเกี่ยวข้องกับการจัดทำสัญญาสำหรับการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์โดยคู่สัญญาในสัญญาเองหรือโดยบุคคลที่สามที่มีส่วนร่วมเป็นพิเศษเพื่อจุดประสงค์นี้ - ทนายความ ทนายความ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ฯลฯ และอื่น ๆ ในเวลาเดียวกัน ข้อความของข้อตกลงไม่ได้รับการรับรองโดยใครก็ตาม และอำนาจในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นและความพร้อมของชุดเอกสารที่จำเป็นสำหรับทรัพย์สินที่จำหน่ายจะถูกตรวจสอบโดยคู่สัญญาโดยอิสระหรือโดยการมีส่วนร่วมของผู้เชี่ยวชาญที่เหมาะสม .

ความถูกต้องตามกฎหมายและความถูกต้องของข้อตกลงการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ที่ร่างขึ้นในรูปแบบลายลักษณ์อักษรอย่างง่ายได้รับการตรวจสอบโดยหน่วยงานที่ลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำหน่ายออกไป ปัจจุบันหน่วยงานดังกล่าวคือ Rosreestr - Federal Service for State Registration, Cadastre และ Cartography

คำจำกัดความของหัวเรื่อง

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องระบุและอธิบายรายละเอียดในเรื่องของธุรกรรมอย่างชัดเจน เช่น ทรัพย์สินที่จำหน่ายออกไป เมื่อจัดทำข้อตกลงจะซื้อจะขายจำเป็นต้องระบุข้อมูลทั้งหมดที่ช่วยให้สามารถระบุอสังหาริมทรัพย์ที่จะโอนไปยังผู้ซื้อได้อย่างแน่นอนและชัดเจนภายใต้ข้อตกลงรวมถึงข้อมูลที่กำหนดที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ บนที่ดินที่เกี่ยวข้องหรือเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์อื่น

หากไม่มีข้อมูลนี้ในสัญญาจะซื้อจะขายก็ถือว่าคู่สัญญายังไม่ได้ตกลงเงื่อนไขของอสังหาริมทรัพย์ที่จะโอนไปยังผู้ซื้อและด้วยเหตุนี้จึงไม่ถือว่าข้อตกลงจะซื้อจะขายสิ้นสุดลง .

เมื่ออธิบายทรัพย์สินที่จำหน่ายแล้ว (อพาร์ทเมนต์ อาคารที่อยู่อาศัย ที่ดิน) ในข้อตกลงการซื้อและการขาย จำเป็นต้องระบุที่อยู่แบบเต็มของที่ตั้งของวัตถุ รวมถึงชื่อของภูมิภาค (ภูมิภาค อาณาเขต) ชื่อของ เมือง ถนน (ซอย) เลขที่บ้าน (อาคาร จดหมาย) และเลขที่ห้องชุด (ถ้ามี) พร้อมทั้งระบุเลขที่ที่ดินหรือเงื่อนไขของทรัพย์สินจำหน่าย

นอกจากนี้จำเป็นต้องระบุพื้นที่ทั้งหมดและที่อยู่อาศัย (ถ้ามี) ของวัตถุจำนวนและชื่อของสถานที่อยู่อาศัยและเสริมที่มีอยู่การมีระเบียงห้องใต้ดินห้องใต้หลังคาจำนวนชั้นทั้งหมดของ วัตถุและวัสดุหลักของผนังของวัตถุตลอดจนพื้นที่ของที่ดินที่จำหน่ายทรัพย์สินและวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้

หากหัวข้อของการทำธุรกรรมคืออพาร์ทเมนต์ในอาคารหลายชั้นนอกเหนือจากการระบุจำนวนชั้นทั้งหมดของอาคารแล้วยังจำเป็นต้องระบุชั้นที่อพาร์ทเมนต์จำหน่ายจำหน่ายตั้งอยู่ด้วย

ชุดข้อมูลการติดตั้งข้างต้นที่แสดงลักษณะของทรัพย์สินที่จำหน่ายออกนั้นเป็นข้อมูลขั้นต่ำที่จำเป็นและเพียงพอที่จะทำธุรกรรมการซื้อและการขายให้เสร็จสมบูรณ์ อย่างไรก็ตาม คู่สัญญาในข้อตกลงสามารถรวมคำอธิบายโดยละเอียดเพิ่มเติมของทรัพย์สินที่จำหน่ายออกไว้ในข้อตกลง รวมถึง รวมถึงคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับสาธารณูปโภคที่มีอยู่ ห้องอเนกประสงค์ อุปกรณ์พิเศษ การตกแต่งห้อง ฯลฯ

คำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สินช่วยให้สามารถบันทึกคุณภาพของทรัพย์สินที่จำหน่ายออกไปซึ่งจะต้องโอนไปยังผู้ซื้อได้แม่นยำยิ่งขึ้นในข้อตกลงการซื้อและการขาย แน่นอนว่าคำอธิบายโดยละเอียดของทรัพย์สินจะเพิ่มปริมาณข้อความของข้อตกลงการซื้อและการขาย การยอมรับและการโอนทรัพย์สินและเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง แต่กฎหมายไม่ได้กำหนดขีดจำกัดจำนวนหน้าใน สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ตามกฎทั่วไปที่กำหนดโดยประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย คู่สัญญามีอิสระในการทำข้อตกลงและกำหนดเงื่อนไขของข้อตกลงตามดุลยพินิจของตนเอง ยกเว้นเงื่อนไขเหล่านั้นที่บังคับสำหรับประเภทนี้ ข้อตกลง (เงื่อนไขสาระสำคัญที่กำหนดโดยกฎหมาย) ตามบทบัญญัตินี้ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีสิทธิที่จะรวมคำอธิบายโดยละเอียดของข้อกำหนดของสัญญาไว้ในสัญญาไม่ว่าในระดับใดก็ตาม

คำอธิบายของทรัพย์สินจำหน่ายที่ให้ไว้ในข้อตกลงการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องปฏิบัติตามข้อมูลในหนังสือเดินทางที่ดินของทรัพย์สินนี้โดยครบถ้วน ความแตกต่างใด ๆ ในคำอธิบายของทรัพย์สินกับข้อมูลการลงทะเบียนที่ดินจริงอาจนำไปสู่การระงับหรือปฏิเสธการลงทะเบียนของรัฐในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนี้ให้กับผู้ซื้อ

สิทธิในที่ดิน
เมื่อขายบ้านพักอาศัย อาคาร โครงสร้าง

ภายใต้สัญญาขายอาคารโครงสร้างหรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ผู้ซื้อพร้อมกับการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะถูกโอนสิทธิ์ในที่ดินที่ครอบครองโดยอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวและจำเป็นสำหรับการใช้งาน

ในกรณีที่ผู้ขายเป็นเจ้าของที่ดินอันเป็นที่ตั้งของทรัพย์สินที่จะขาย ผู้ซื้อจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นครอบครองและจำเป็นต่อการใช้สอย เว้นแต่กฎหมายจะบัญญัติไว้เป็นอย่างอื่น

การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ไม่ได้เป็นของผู้ขายตามสิทธิในการเป็นเจ้าของจะได้รับอนุญาตโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของแปลงนี้เว้นแต่จะขัดแย้งกับเงื่อนไขการใช้แปลงดังกล่าวที่กำหนดโดยกฎหมายหรือข้อตกลง

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวผู้ซื้อจะได้รับสิทธิ์ในการใช้ที่ดินที่เกี่ยวข้องภายใต้เงื่อนไขเดียวกันกับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์

ราคาและขั้นตอนการชำระเงิน
ในสัญญาขายอสังหาริมทรัพย์

สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องกำหนดราคาของทรัพย์สินนี้ ราคาของทรัพย์สินที่จำหน่ายออกนั้นกำหนดโดยข้อตกลงของคู่สัญญาในสัญญาและตามกฎแล้วจะไม่มีการเปลี่ยนแปลงในอนาคต การเปลี่ยนแปลงราคาหลังจากการสรุปสัญญาจะได้รับอนุญาตในกรณีและภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือกฎหมาย เช่น ในกรณีที่ผู้ขายโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพไม่เพียงพอให้กับผู้ซื้อ

หากสัญญาจะซื้อจะขายไม่มีเงื่อนไขที่คู่สัญญาตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับราคาอสังหาริมทรัพย์จะถือว่าข้อตกลงในการขายไม่สิ้นสุด

เมื่อจัดทำสัญญาจะซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์แนะนำให้คู่สัญญาในการทำธุรกรรมระบุราคาที่แท้จริงของทรัพย์สินที่จำหน่ายออกไปเช่น จำนวนเงินที่แน่นอนที่ผู้ซื้อโอนไปยังผู้ขายเพื่อชำระค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เขาซื้อ

การระบุราคาที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ที่จำหน่ายแล้วในข้อตกลงการซื้อและการขายภายใต้ข้ออ้างในการลดภาษี ฯลฯ อาจส่งผลเสียต่อคู่สัญญาในข้อตกลงโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ซื้อ

หากเกิดปัญหาทางกฎหมายใด ๆ และการลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อถูกปฏิเสธหรือธุรกรรมการขายและการซื้อที่สรุปแล้วถูกประกาศว่าไม่ถูกต้องหลังจากการลงทะเบียนการโอนสิทธิ์ผู้ซื้ออาจเผชิญกับสถานการณ์ที่ เงินที่เขาจ่ายไปจะถูกส่งคืนให้เขาในจำนวนที่ลดลง เช่น เฉพาะจำนวนเงินที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

การมีใบเสร็จรับเงินเพิ่มเติมสำหรับผู้ซื้อในการโอนเงินในจำนวนที่มากกว่าที่ระบุไว้ในข้อตกลงการซื้อและการขายสามารถช่วยให้ผู้ซื้อกู้คืนจำนวนเงินที่ขาดหายไปจากผู้ขายที่ไร้ยางอายในศาล แต่การตัดสินใจขั้นสุดท้ายเกี่ยวกับปัญหานี้จะ จะต้องจัดทำโดยศาล และการตัดสินของศาลดังที่ทราบกันดีว่าไม่สามารถคาดเดาได้ล่วงหน้า

เว้นแต่กฎหมายหรือสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ราคาของอาคาร โครงสร้าง หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่จัดตั้งขึ้นในนั้นให้รวมราคาของส่วนที่เกี่ยวข้องของที่ดินหรือสิทธิในการโอนด้วย อสังหาริมทรัพย์นี้

เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการจัดเก็บภาษีและหลีกเลี่ยงการตีความซ้ำซ้อนเมื่อจัดทำข้อตกลงการซื้อและการขายขอแนะนำให้เน้นราคาของอาคาร (โครงสร้าง) และราคาของที่ดินที่ตั้งอยู่

คู่สัญญาในข้อตกลงมีสิทธิที่จะกำหนดขั้นตอนข้อกำหนดและวิธีการชำระเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จำหน่ายแล้วที่สะดวกสำหรับพวกเขาในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ในทางปฏิบัติมักใช้ตัวเลือกการชำระเงินโดยมุ่งเน้นไปที่เหตุการณ์สำคัญทางกฎหมายสองเหตุการณ์: การโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อและการลงทะเบียนของรัฐในการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อ

บ่อยครั้งที่การชำระเงินเกิดขึ้นในสองขั้นตอน: ผู้ซื้อจ่ายส่วนหนึ่งของจำนวนเงินเมื่อมีการโอนทรัพย์สินให้เขา (หรือหลังจากนั้นทันที) และส่วนที่เหลือของจำนวนเงินจะจ่ายโดยผู้ซื้อหลังจากการจดทะเบียนของรัฐ การโอนกรรมสิทธิ์ ด้วยวิธีนี้ ผู้ซื้อประกันตัวเองจากปัญหาที่ซ่อนอยู่ที่อาจเกิดขึ้นซึ่งพวกเขาไม่สามารถระบุได้ในขั้นตอนการเตรียมการทำธุรกรรม

คู่สัญญาในข้อตกลงสามารถชำระเงินระหว่างกันเองทั้งเงินสด (โดยไม่ จำกัด จำนวนเงิน) และโดยการโอนเงินผ่านธนาคาร

ในกรณีของการชำระเงินด้วยเงินสด ข้อเท็จจริงของการชำระเงินโดยผู้ซื้อจะถูกบันทึกพร้อมกับใบเสร็จรับเงินจากผู้ขายหรือตัวแทนของเขา ใบเสร็จรับเงินสำหรับการรับเงินจากผู้ซื้อนั้นลงนามโดยผู้ขาย (ตัวแทนของเขา) และโอนเพื่อความปลอดภัยให้กับผู้ซื้อ

หากมีการสรุปธุรกรรมในนามของผู้ขายโดยตัวแทนภายใต้หนังสือมอบอำนาจ ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าตัวแทนของผู้ขายมีอำนาจในการรับเงินเนื่องจากผู้ขายเป็นการชำระเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จำหน่ายแล้ว

อำนาจในการรับเงินที่ระบุจะต้องระบุไว้ในหนังสือมอบอำนาจรับรองที่ออกโดยผู้ขาย ตามกฎแล้วอำนาจทั้งหมดที่จำเป็นในการสรุปสัญญาสำหรับการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์จะถูกระบุโดยผู้ขายในหนังสือมอบอำนาจฉบับเดียว

ใบเสร็จรับเงินสามารถวาดขึ้นในรูปแบบเขียนง่าย ๆ ไม่ว่าธุรกรรมที่จ่ายเงินนั้นจะต้องผ่านการรับรองเอกสารบังคับหรือไม่

กฎหมายไม่ได้กำหนดข้อกำหนดพิเศษใด ๆ สำหรับการรับเงินในรูปแบบและเนื้อหานอกเหนือจากข้อกำหนดขั้นต่ำ - เอกสารนี้จะต้องเป็นลายลักษณ์อักษรและมีข้อมูลเกี่ยวกับข้อเท็จจริงของการโอนเงิน (ใคร, ใคร, เมื่อใด, เท่าไหร่) และเพื่ออะไร)

ตามข้อตกลงของคู่สัญญาในข้อตกลงข้อความในใบเสร็จรับเงินอาจรวมถึงรายชื่อพยานที่อยู่ในระหว่างการโอนเงินและผู้ที่ลงนามในเอกสารยืนยันเพิ่มเติมถึงข้อเท็จจริงของการโอนเงินโดยผู้ซื้อ ถึงผู้ขาย

ในกรณีของการชำระเงินที่ไม่ใช่เงินสด ผู้ซื้อชำระเงินโดยการโอนเงินทางธนาคารในจำนวนเงินที่สอดคล้องกันไปยังบัญชีธนาคารที่ตกลงไว้ล่วงหน้าของผู้ขาย ซึ่งอาจระบุรายละเอียดโดยตรงในข้อตกลงการซื้อและการขายทรัพย์สินหรือใน ข้อตกลงเพิ่มเติมของคู่สัญญา ในกรณีนี้ ข้อเท็จจริงของการชำระเงินจะถูกบันทึกโดยคำสั่งชำระเงินของธนาคารพร้อมหมายเหตุจากธนาคารเกี่ยวกับการดำเนินการตามคำสั่ง

ด้วยวิธีการชำระเงินใด ๆ ขอแนะนำให้ทั้งสองฝ่ายระบุวัตถุประสงค์ของการชำระเงินอย่างชัดเจนในเอกสารที่เกี่ยวข้องเพื่อยืนยันการชำระเงิน - การชำระเงินสำหรับทรัพย์สินที่จำหน่ายดังกล่าว สิ่งนี้จะขจัดความแตกต่างที่เป็นไปได้ (ความขัดแย้ง) ระหว่างทั้งสองฝ่ายเกี่ยวกับการปฏิบัติตามที่เหมาะสมโดยผู้ซื้อของภาระผูกพันของเขาในการชำระค่าทรัพย์สินที่ซื้อ

การโอนอสังหาริมทรัพย์

การโอนอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ขายและการยอมรับโดยผู้ซื้อนั้นดำเนินการตามโฉนดการโอนหรือเอกสารการโอนอื่น ๆ ที่ลงนามโดยคู่สัญญา การดำเนินการยอมรับและโอนทรัพย์สินที่จำหน่ายออกไปนั้นจัดทำขึ้นในรูปแบบลายลักษณ์อักษรอย่างง่ายโดยไม่คำนึงว่าข้อตกลงในการโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องมีการรับรองเอกสารบังคับหรือไม่

ใบรับรองการโอนและการยอมรับอสังหาริมทรัพย์จะระบุรายละเอียดว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่ถูกโอนไปยังผู้ซื้อตามข้อตกลงการซื้อและการขายอสังหาริมทรัพย์ที่สรุปไว้ และทรัพย์สินนี้อยู่ในสภาพใด ณ เวลาที่โอน

เมื่ออธิบายทรัพย์สินที่โอน ข้อมูลรายละเอียดเดียวกันเกี่ยวกับทรัพย์สินจะถูกระบุไว้ในข้อตกลงการซื้อและการขาย - ที่อยู่แบบเต็มของที่ตั้งของทรัพย์สิน หมายเลขที่ดินหรือเงื่อนไขของทรัพย์สิน ยอดรวมและที่อยู่อาศัย (ถ้ามี) พื้นที่ของทรัพย์สิน จำนวนและชื่อของสถานที่อยู่อาศัยและเสริมที่มีอยู่ จำนวนชั้นทั้งหมดของวัตถุและวัสดุหลักของผนังของวัตถุตลอดจนพื้นที่ของที่ดินที่ ทรัพย์สินที่จำหน่ายนั้นตั้งอยู่และมีวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้

การดำเนินการยอมรับและโอนทรัพย์สินที่จำหน่าย (อพาร์ทเมนต์ อาคารที่พักอาศัย ที่ดิน ฯลฯ ) จะถูกจัดทำเป็นเอกสารแยกต่างหากเฉพาะในกรณีที่จำเป็นเท่านั้น ตัวอย่างเช่นในสถานการณ์ที่ช่วงเวลาของการลงนามในข้อตกลงเกี่ยวกับการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ (การซื้อและการขายการแลกเปลี่ยนการบริจาค ฯลฯ ) และช่วงเวลาของการโอนอสังหาริมทรัพย์นี้จริงไม่ตรงเวลา เช่น ตัวอย่างเช่น วันนี้มีการลงนามข้อตกลง และภายในหนึ่งสัปดาห์ทรัพย์สินก็จะถูกโอน

หากการลงนามในสัญญาและการโอนอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นตรงเวลาหรือทรัพย์สินได้ถูกโอนไปยังผู้ซื้อก่อนหน้านี้แล้ว ในกรณีส่วนใหญ่ข้อมูลเกี่ยวกับการโอนอสังหาริมทรัพย์จะถูกป้อนโดยตรงในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยระบุในข้อตกลงโดยประมาณดังต่อไปนี้:

"การโอนอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยที่ขายทอดตลาดโดยผู้ขายและการยอมรับโดยผู้ซื้อเกิดขึ้นก่อนการลงนามในข้อตกลงนี้ อพาร์ทเมนต์ที่โอนไปยังผู้ซื้ออยู่ในสภาพที่เหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัยมีภูมิทัศน์ที่เหมาะสมตรงตามข้อกำหนดด้านเทคนิคและสุขอนามัยที่กำหนดไว้ ข้อกำหนด กุญแจไปยังอพาร์ทเมนต์ที่ระบุตลอดจนหนังสือเดินทางที่ดินของสถานที่และเอกสารยืนยันการชำระค่าสาธารณูปโภค

ผู้ซื้อได้ทำความคุ้นเคยกับสภาพทางเทคนิคและสุขอนามัยของอพาร์ทเมนต์ที่โอนให้เขาไม่มีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับเรื่องนี้และตกลงที่จะยอมรับอพาร์ทเมนต์ที่กล่าวถึงข้างต้นเป็นกรรมสิทธิ์ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้กำหนดไว้แล้วว่าตั้งแต่วินาทีที่ลงนามในข้อตกลงนี้ข้อบกพร่องที่มองเห็นได้ของอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยข้างต้นไม่ถือเป็นพื้นฐานสำหรับการประยุกต์ใช้มาตรา 475 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียในภายหลัง

คู่สัญญาในข้อตกลงนี้ได้ตกลงกันว่าข้อตกลงนี้มีผลบังคับในการยอมรับและการโอนอพาร์ทเมนต์ที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายแล้ว และนับตั้งแต่วินาทีที่ลงนามในข้อตกลงนี้ ภาระผูกพันของผู้ขายในการโอนอพาร์ทเมนต์ที่จำหน่ายดังกล่าวข้างต้นให้กับผู้ซื้อจะถือว่าสำเร็จแล้ว "

(ข้อความข้างต้นอาจมีการเปลี่ยนแปลงขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของแต่ละธุรกรรม)

เว้นแต่กฎหมายหรือสัญญาจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น ภาระผูกพันของผู้ขายในการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อจะถือว่าสมบูรณ์หลังจากส่งมอบทรัพย์สินนี้ให้กับผู้ซื้อและการลงนามในเอกสารการโอนที่เกี่ยวข้องโดยคู่สัญญา

ความล้มเหลวของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการลงนามในเอกสารเกี่ยวกับการโอนอสังหาริมทรัพย์ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในข้อตกลงการซื้อและการขายถือเป็นการปฏิเสธภาระผูกพันของผู้ขายในการโอนทรัพย์สินตามลำดับและการที่ผู้ซื้อปฏิเสธที่จะยอมรับ คุณสมบัติ.

การยอมรับของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขในสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งในกรณีที่ระบุความคลาดเคลื่อนดังกล่าวไว้ในเอกสารการโอนอสังหาริมทรัพย์ ไม่เป็นเหตุให้ผู้ขายออกจาก ความรับผิดในการดำเนินการตามข้อตกลงการขายและการซื้อที่ไม่เหมาะสม

ผลที่ตามมาของการโอนอสังหาริมทรัพย์
ชั้นเลว

ในกรณีที่ผู้ขายโอนอสังหาริมทรัพย์ไปยังผู้ซื้อซึ่งไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขของข้อตกลงการซื้อและการขายเกี่ยวกับคุณภาพจะใช้กฎของมาตรา 475 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ยกเว้น บทบัญญัติเกี่ยวกับสิทธิของผู้ซื้อในการเรียกร้องการเปลี่ยนสินค้าที่มีคุณภาพไม่เพียงพอด้วยสินค้าที่ปฏิบัติตามสัญญา

โดยเฉพาะอย่างยิ่งให้ใช้กฎต่อไปนี้:

หากผู้ขายไม่ได้ระบุข้อบกพร่องของอสังหาริมทรัพย์ผู้ซื้อที่ได้รับโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพไม่เพียงพอให้มีสิทธิตามดุลยพินิจของเขาเองในการเรียกร้องจากผู้ขาย:

1. การลดราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามสัดส่วน

2. กำจัดข้อบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์ฟรีภายในเวลาอันสมควร

3. คืนเงินค่าใช้จ่ายในการกำจัดข้อบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์

โดยปกติแล้วการลดราคาซื้อตามสัดส่วนจะใช้ในขั้นตอนการขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อดูทรัพย์สินที่ขาย หากผู้ซื้อระบุข้อบกพร่องใด ๆ ในอสังหาริมทรัพย์ คู่สัญญาสามารถเจรจาลดราคาซื้อทรัพย์สินได้

หากสิ่งนี้ไม่ได้เกิดขึ้นก่อนที่จะสรุปการทำธุรกรรม (ไม่พบข้อบกพร่องในระหว่างการตรวจสอบเบื้องต้น) การลดราคาซื้อหลังจากการตั้งถิ่นฐานร่วมกันและการลงทะเบียนของรัฐในการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อจะเป็นไปไม่ได้ในทางปฏิบัติและ ที่สำคัญไม่มีความหมายเพราะว่า . ราคาของทรัพย์สินถูกกำหนดไว้แล้วในสัญญาจะซื้อจะขาย

การนำเสนอข้อเรียกร้องให้ผู้ขายกำจัดข้อบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่คิดค่าใช้จ่ายภายในเวลาอันสมควรในความเห็นของเราถือเป็นวิธีการแก้ปัญหาที่ไม่สมเหตุสมผลเพราะ การนำไปปฏิบัติจะใช้เวลานานเกินสมควร

เนื่องจากในกรณีส่วนใหญ่ผู้ขายปฏิเสธที่จะกำจัดข้อบกพร่องที่ผู้ซื้อค้นพบโดยสมัครใจ ผู้ซื้อจะต้องขึ้นศาลพร้อมข้อเรียกร้องที่กำหนดให้ผู้ขายดำเนินการบางอย่างเพื่อกำจัดข้อบกพร่องที่ตรวจพบ ขั้นตอนนี้ใช้เวลาช่วงหนึ่ง

ตามด้วยขั้นตอนต่อไปและช่วงเวลาถัดไป - บังคับดำเนินการตามคำตัดสินของศาลโดยมีส่วนร่วมของปลัดอำเภอ ปลัดอำเภอสามารถทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา แต่มีความแตกต่างที่สำคัญในประเด็นที่อยู่ระหว่างการพิจารณา ตามกฎแล้วการกำจัดข้อบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นงานเฉพาะที่ผู้ขายเองก็ไม่สามารถทำได้ด้วยตัวเอง

ผู้ขายจะต้องดึงดูดผู้เชี่ยวชาญที่มีโปรไฟล์และคุณสมบัติที่เหมาะสมและชำระค่าบริการด้วยเงินของตนเอง ผู้ขายจะได้เงินตามจำนวนที่ต้องการในเวลาที่เหมาะสมหรือไม่? ไม่ทราบคำตอบสำหรับคำถามนี้ ท้ายที่สุดแล้ว การดำเนินการตามคำตัดสินของศาลอาจล่าช้าออกไปอย่างไม่มีกำหนดและมีความเป็นไปได้สูงที่คุณจะต้องหันไปใช้วิธีการที่ระบุไว้ในวรรค 3

เพื่อสรุปข้างต้นควรตระหนักว่าวิธีที่มีเหตุผลที่สุดในการแก้ปัญหาคือการกำจัดข้อบกพร่องของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาอย่างอิสระโดยผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะคืนเงินค่าใช้จ่ายทั้งหมด

การกำจัดข้อบกพร่องอย่างอิสระหมายถึงการมีส่วนร่วมอย่างอิสระของผู้เชี่ยวชาญที่จะจัดทำคำชี้แจงเกี่ยวกับขอบเขตของงานและการประมาณการต้นทุนของงานนี้ การมีส่วนร่วมและการจ่ายเงินของการทำงานของผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติที่เหมาะสมซึ่งปฏิบัติงานที่จำเป็น ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นโดยผู้ซื้อจะต้องได้รับการบันทึกไว้

หลังจากดำเนินการตามขั้นตอนการทำงานที่ระบุและกำจัดข้อบกพร่องของอสังหาริมทรัพย์แล้วผู้ซื้อควรคำนวณต้นทุนทั้งหมดและยื่นคำร้องต่อผู้ขายเพื่อเรียกคืนต้นทุนเต็มจำนวนทั้งหมดที่เกิดขึ้นโดยผู้ซื้อ

เหตุผลของวิธีนี้คืองานเพื่อขจัดข้อบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์จะเสร็จสิ้นทันทีและทรัพย์สินที่ซื้อสามารถนำไปใช้ได้ตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ แน่นอนว่าการรวบรวมเงินจากผู้ขายจะใช้เวลาไม่มีกำหนดเช่นกัน แต่สถานการณ์นี้จะไม่ส่งผลกระทบต่อความเป็นไปได้ในการใช้ทรัพย์สินตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้

ตามกฎทั่วไป ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบต่อข้อบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายหากผู้ซื้อพิสูจน์ได้ว่าข้อบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นก่อนการโอนไปยังผู้ซื้อหรือด้วยเหตุผลที่เกิดขึ้นก่อนการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อ

ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะนำเสนอข้อเรียกร้องต่อผู้ขายที่เกี่ยวข้องกับข้อบกพร่องในอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อ โดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องค้นพบภายในสองปีนับจากวันที่โอนอสังหาริมทรัพย์ไปยังผู้ซื้อ

ในกรณีที่มีการละเมิดข้อกำหนดด้านคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์อย่างมีนัยสำคัญ (การตรวจจับข้อบกพร่องที่ไม่สามารถแก้ไขได้ ข้อบกพร่องที่ไม่สามารถกำจัดได้โดยไม่ต้องใช้ต้นทุนหรือเวลาที่ไม่สมส่วน หรือถูกระบุซ้ำ ๆ หรือปรากฏขึ้นอีกครั้งหลังจากการกำจัด และข้อบกพร่องอื่น ๆ ที่คล้ายกัน) ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะปฏิเสธที่จะดำเนินการตามสัญญาการซื้อและขายและเรียกร้องการคืนเงินจำนวนที่จ่ายสำหรับอสังหาริมทรัพย์

การลงทะเบียนของรัฐ
การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์

การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ภายใต้ข้อตกลงการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ซื้อนั้นขึ้นอยู่กับการลงทะเบียนของรัฐ

การดำเนินการตามข้อตกลงการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์โดยคู่สัญญาก่อนที่จะมีการลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ของรัฐไม่ได้เป็นพื้นฐานสำหรับการเปลี่ยนแปลงความสัมพันธ์กับบุคคลที่สาม

หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหลบเลี่ยงการลงทะเบียนของรัฐในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ศาลมีสิทธิตามคำขอของอีกฝ่ายในการตัดสินใจเกี่ยวกับการลงทะเบียนของรัฐในการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง

คุณสมบัติของการขายสถานที่อยู่อาศัย

เงื่อนไขสำคัญของสัญญาจะซื้อและขายอาคารที่พักอาศัย อพาร์ทเมนต์ ส่วนหนึ่งของอาคารที่พักอาศัยหรืออพาร์ทเมนต์ ซึ่งบุคคลที่ตามกฎหมายยังคงรักษาสิทธิ์ในการใช้สถานที่พักอาศัยนี้หลังจากที่ผู้ซื้อได้มา live คือรายชื่อบุคคลเหล่านี้ที่ระบุสิทธิในการใช้สถานที่อยู่อาศัยที่จำหน่ายออกไป

รายชื่อผู้มีสิทธิใช้ที่อยู่อาศัย
ตามกฎหมายหรือสัญญา

1. บุคคลที่ใช้สถานที่อยู่อาศัยตามข้อตกลงการบำรุงรักษาตลอดชีวิตกับผู้อยู่ในอุปการะ (ตลอดชีวิต)

2. ผู้ที่ได้รับสิทธิในการใช้สถานที่อยู่อาศัยโดยการปฏิเสธพินัยกรรม (ตามระยะเวลาที่ระบุไว้ในพินัยกรรมที่เกี่ยวข้อง)

3. สมาชิกในครอบครัวของเจ้าของ (รวมถึงอดีต) ซึ่งในระหว่างการแปรรูปสถานที่อยู่อาศัยได้สละกรรมสิทธิ์ในส่วนแบ่งในที่อยู่อาศัย (ตลอดชีวิต)

4. อดีตเจ้าของสถานที่อยู่อาศัยซึ่งบริจาคที่อยู่อาศัยให้กับบุคคลอื่นโดยมีเงื่อนไขในการให้ (ออก) สิทธิ์ในการใช้ที่อยู่อาศัยเป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล (คล้ายกับสิทธิ์ในการใช้สถานที่พักอาศัยตามข้อตกลงการบำรุงรักษาตลอดชีวิตกับ ขึ้นอยู่กับ - ตลอดชีวิต);

5. บุคคลที่ทำสัญญาเช่า สัญญาเช่า หรือการใช้สถานที่อยู่อาศัยฟรีกับเจ้าของ (ตลอดระยะเวลาที่สัญญาเหล่านี้มีผลใช้บังคับ)

บันทึก:หากมีบุคคลที่รักษาสิทธิในการอยู่อาศัยในทรัพย์สินที่จำหน่ายแล้ว แต่รายชื่อบุคคลเหล่านี้ไม่รวมอยู่ในสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ก็ถือว่าข้อตกลงจะซื้อจะขายนี้ไม่ได้ข้อสรุป

ซึ่งหมายความว่าทั้งการลงนามในสัญญาจะซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์โดยคู่สัญญาในการทำธุรกรรม (ผู้ขายและผู้ซื้อ) หรือการโอนเงินให้กับผู้ขายเพื่อชำระค่าทรัพย์สินนี้หรือการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก ผู้ขายต่อผู้ซื้อก่อให้เกิดผลทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องสำหรับทั้งสองฝ่าย แม้จะเสร็จสิ้นการดำเนินการเหล่านี้แล้วก็ตาม สัญญาจะซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์จะถือว่าไม่มีข้อสรุปและการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อจะเป็นไปไม่ได้

หากอุปสรรคที่เกิดขึ้นในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นในรูปแบบของผู้เช่าที่มีสิทธิอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ที่จำหน่ายแล้วนั้นไม่ทำให้ผู้ซื้อสับสนและเขายังคงพร้อมที่จะสรุปธุรกรรมกับภาระผูกพันที่เกิดขึ้นแล้ว คู่สัญญาสามารถทำการเปลี่ยนแปลงที่เหมาะสมในสัญญาการขายและนำธุรกรรมไปสู่ข้อสรุปเชิงตรรกะ รวมถึงการลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ

หากผู้ซื้อต่อต้านผู้อยู่อาศัยภายนอกในอสังหาริมทรัพย์ที่เขาซื้ออย่างเด็ดขาด คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะต้องคืนทุกสิ่งที่พวกเขาได้รับจากการทำธุรกรรมให้กันและกัน ผู้ซื้อจะต้องคืนทรัพย์สินให้กับผู้ขาย (หากได้ถูกโอนไปยังผู้ซื้อแล้ว) และผู้ขายจะต้องคืนเงินทั้งหมดให้กับผู้ซื้อเพื่อเป็นการชำระเงินสำหรับอพาร์ทเมนต์ที่ขาย

การคืนหรือไม่คืนเงินฝากและการชำระเงินประกัน รวมถึงการชดเชยความสูญเสียและค่าปรับของคู่สัญญา จะดำเนินการตามข้อตกลงการซื้อและขายเบื้องต้นและข้อตกลงอื่น ๆ ที่ทำขึ้นระหว่างคู่สัญญาในการทำธุรกรรม หากไม่สามารถบรรลุข้อตกลงในประเด็นที่เป็นข้อขัดแย้ง คู่สัญญาในสัญญามีสิทธิที่จะขึ้นศาลพร้อมกับคำแถลงข้อเรียกร้องที่เกี่ยวข้อง

ข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์ไม่มีแบบฟอร์มที่กฎหมายกำหนด ไม่จำเป็นต้องรับรองเอกสาร แม้ว่าหลายฝ่ายจะเลือกใช้ตัวเลือกนี้ก็ตาม

เอกสารจะถือว่าสรุปได้หลังจากนั้นเท่านั้น

เรื่องของข้อตกลง

ธุรกรรมการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์เป็นไปไม่ได้หากไม่มีการจัดทำข้อตกลงมาตรฐาน บทที่ 30 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียสร้างรายการข้อมูลที่ข้อความในเอกสารต้องมี

เรื่องของข้อตกลงย่อมาจากอสังหาริมทรัพย์:

1. วัตถุประสงค์ของการทำธุรกรรมอาจเป็นอพาร์ทเมนต์ บ้านส่วนตัว หรือบ้านในชนบท
2. หากมีการขายอพาร์ทเมนต์หรือบ้านหลายหลังภายใต้ข้อตกลงการซื้อและขายฉบับเดียวเมื่อรวบรวมจำนวนวัตถุอสังหาริมทรัพย์และคุณลักษณะที่ระบุไว้ในเอกสาร
3. หากที่อยู่อาศัยไม่ได้อยู่ในอาคารใหม่ให้ระบุข้อมูลเกี่ยวกับอาคารที่อพาร์ทเมนต์ตั้งอยู่: ปีที่สร้างวัสดุที่ใช้ทำหลังคาพื้น
4. มีการบันทึกวันที่ของการปรับปรุงอาคารครั้งใหญ่ครั้งสุดท้าย
5. ต้องระบุจำนวนชั้นด้วย
6. ในส่วนของสถานที่นั้นมีการระบุข้อมูลดังต่อไปนี้: พื้นที่ทั้งหมดและพื้นที่ใช้สอย, จำนวนห้องไม่ว่าจะอยู่ติดกันหรือแยกจากกัน
7. ลงทะเบียนแล้ว

เรื่องของข้อตกลงการซื้อและการขาย (อพาร์ตเมนต์) ถือเป็นเงื่อนไขสำคัญและหากไม่มีข้อนี้เอกสารจะไม่มีผลบังคับทางกฎหมาย

ข้อมูลเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยประกอบด้วย:

• ส่วนใดของทรัพย์สินที่ขาย: ส่วนแบ่งหรืออพาร์ทเมนท์ทั้งหมด
• ไม่ว่าบุคคลใดจะยังคงมีสิทธิอยู่ในสถานที่หลังการขายหรือไม่
• มีภาระผูกพันในทรัพย์สินหรือไม่?

ความเป็นเจ้าของของผู้ขายในเรื่องของสัญญาจะต้องได้รับการยืนยันจากเอกสารที่เกี่ยวข้อง - ใบรับรอง. ข้อความในเอกสารประกอบด้วยรายละเอียด: ชุด หมายเลข วันที่ออก และชื่อหน่วยงานที่ออกเอกสาร

วัตถุอาจเป็นที่อยู่อาศัยของบุคคลหรือองค์กร

อพาร์ทเมนต์หรือส่วนหนึ่งส่วนใดของอพาร์ทเมนท์ที่ถูกจับกุมไม่สามารถทำธุรกรรมได้ หากทรัพย์สินนั้นเป็นทรัพย์สิน เมื่อขายแล้วจะต้องได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้รับจำนอง หากข้อตกลงจำนำมีข้อห้ามในการขายอพาร์ทเมนต์จะไม่สามารถขายตามหลักการได้

อพาร์ทเมนต์ในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการยอมรับว่าไม่ปลอดภัยอาจมีการรื้อถอนหรือชำรุดทรุดโทรมไม่สามารถอยู่ภายใต้ข้อตกลงได้

คู่สัญญาในการทำธุรกรรม

พวกเขาสามารถเข้าทำข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ได้ บุคคลและองค์กร. คู่สัญญาในการทำธุรกรรมเรียกว่าผู้ขายและผู้ซื้อตามลำดับ

พลเมืองต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดบางประการ:

• ความจุ;
• อายุมากกว่า 18 ปี
• การเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์อย่างถูกกฎหมาย

ข้อมูลต่อไปนี้ระบุไว้เกี่ยวกับคู่สัญญาในการทำธุรกรรมในข้อความของรูปแบบมาตรฐานของข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์:

• ชื่อเต็มไม่มีตัวย่อ
• ที่อยู่ที่แน่นอนของที่อยู่อาศัย (การลงทะเบียน);
• ชุด, หมายเลข, วันที่ออกหนังสือเดินทางรัสเซีย

ควรเพิ่มความสนใจของทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ ความสามารถของคู่สัญญาในสัญญา.

หากหลังจากการขายอพาร์ทเมนต์ปรากฎว่าเจ้าของเดิมไม่ได้รับผิดชอบต่อการกระทำของเขาสามารถคืนอพาร์ทเมนต์ให้เขาในศาลได้และผู้ขายจะไม่เหลืออะไรเลย

ก่อนที่จะร่างข้อตกลง มีความแตกต่างบางประการที่ต้องพิจารณา:

1. การกำหนดความสามารถทางกฎหมายไม่ได้บังคับ ทนายความที่มีสัญญาจะซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ที่ได้รับการรับรองสามารถ "เห็นด้วยตา" เท่านั้นที่จะเข้าใจว่าคู่สัญญาในการทำธุรกรรมมีความสามารถตามกฎหมายหรือไม่
2. เป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับข้อมูลเกี่ยวกับสุขภาพจิตของพลเมืองใด ๆ โดยอิสระ ใบรับรองดังกล่าวไม่ได้ออกเมื่อมีการร้องขอ
3. อาจมีข้อมูลบางอย่างเกี่ยวกับข้อจำกัดความสามารถทางกฎหมายของเจ้าของอพาร์ทเมนท์ แต่ไม่เสมอไป

หากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับความสามารถของผู้ขาย คุณควรเลื่อนการทำธุรกรรมหรือขอให้เจ้าของระบุ ใบรับรองการยืนยัน.

ผู้ซื้อควรระมัดระวังหากผู้ขายมีสัญญาณของแอลกอฮอล์หรือยาเสพติดหรือเจ้าของมีอายุมากเกินไป

เงื่อนไขสำคัญของข้อตกลง

นอกเหนือจากเรื่องของข้อตกลงแล้ว ยังพิจารณาเงื่อนไขสำคัญด้วย จะต้องเข้าหาอย่างระมัดระวัง

ผู้ขายบ้านหลายรายที่ต้องการประหยัดภาษี (ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา) ระบุ ราคาอพาร์ทเมนท์ไม่สอดคล้องกับราคาตลาด, ดูถูกดูแคลนมัน

หากธุรกรรมถูกโต้แย้งและศาลกำหนดให้ผู้ซื้อคืนอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ขาย ในทางกลับกันผู้ซื้อสามารถนับการส่งคืนเฉพาะจำนวนเงินที่ระบุไว้ในสัญญาเท่านั้น

เงื่อนไขที่สำคัญยังรวมถึงรายชื่อบุคคล บุคคล หรือนิติบุคคลที่ยังคงสิทธิ์ในการใช้สถานที่แม้ว่าจะขายไปแล้วก็ตาม:

• สมาชิกในครอบครัวของผู้ขายที่ยังคงอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์
• และบุคคลที่อาศัยอยู่กับเขาเป็นการถาวร
• ผู้เช่าอพาร์ทเมนท์ภายในระยะเวลาของสัญญาเช่าช่วง
• พลเมืองที่มีสิทธิใช้เรื่องของสัญญาตลอดชีวิต
• ผู้เช่าหากระบุสิทธิ์ในการอาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนท์
• ผู้กู้ (ข้อตกลงในการใช้อพาร์ทเมนท์ฟรี) ภายในระยะเวลาของการทำธุรกรรม

หากเด็กเล็กอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์เป็นไปได้เฉพาะเมื่อได้รับอนุญาตจากหน่วยงานที่เป็นผู้ปกครองและผู้ดูแลผลประโยชน์เท่านั้น

เหตุผลในการยุติการทำธุรกรรม

การทำธุรกรรมไม่สามารถยกเลิกได้ด้วยความคิดริเริ่มของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในข้อตกลงการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์

เงื่อนไขการยกเลิกระบุไว้ใน มาตรา 450 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย:

คำตัดสินของศาลอาจตอบสนองคำขอของผู้สมัครหากอีกฝ่ายในสัญญาได้กระทำการละเมิดข้อกำหนดอย่างร้ายแรง:

• ปฏิเสธที่จะจ่าย;
• การที่ผู้ขายปฏิเสธที่จะยกเลิกการจดทะเบียนทรัพย์สิน
• การค้นพบสิทธิของบุคคลที่สามหลังการขาย และอื่นๆ

การบอกเลิกสัญญาหลังจากที่เจ้าของใหม่รับสิทธิ์ของเขา (หนึ่งเดือนหลังจากการลงทะเบียน) เป็นไปไม่ได้

การยกเลิกข้อตกลงก่อนการลงทะเบียนของรัฐทำได้ง่ายกว่ามาก หากทั้งสองฝ่ายบรรลุข้อตกลงร่วมกัน ก ข้อตกลงเพิ่มเติมเพื่อยุติการทำธุรกรรม.

หลังจากการขายเสร็จสิ้นสัญญาอาจถูกยกเลิกได้ ขั้นตอนนี้สามารถดำเนินการได้ก่อนที่สัญญาจะหมดอายุเท่านั้น

ธุรกรรมถูกประกาศว่าไม่ถูกต้องโดยศาลเท่านั้น เหตุผลดังต่อไปนี้:

• สัญญาฝ่าฝืนกฎหมาย
• มีการระบุความไร้ความสามารถของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งแล้ว
• การลงนามในข้อตกลงโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเกิดขึ้นในสภาวะมึนเมาของยาเสพติดหรือแอลกอฮอล์นั่นคือคู่สัญญาในข้อตกลงไม่ได้ตระหนักถึงการกระทำของเขา
• การตรวจจับภัยคุกคาม การหลอกลวงหรือความรุนแรง ความกดดันต่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง
• การทำธุรกรรมได้รับการยอมรับว่าเป็นจินตภาพหรือเป็นเรื่องโกหก
• กรณีอื่นที่ขัดต่อกฎหมายปัจจุบัน

ความแตกต่างเกี่ยวกับข้อความของเอกสาร

ข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์เป็นเอกสารที่ควรศึกษาแบบฟอร์มอย่างรอบคอบและควรติดต่อทนายความมืออาชีพเพื่อจัดทำขึ้น

มีข้อผิดพลาดหลายประการในข้อความ:

โดยรวมแล้วถือว่าคุ้มค่าแน่นอน ระบุความรับผิดชอบของผู้ขายในข้อความสำหรับการเรียกร้องที่เป็นไปได้ของญาติผู้เยาว์ของเจ้าของหรือบุคคลที่สามอื่น ๆ

ข้อตกลงเพิ่มเติม

เมื่อเงื่อนไขเปลี่ยนแปลงของข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายลงนามในข้อตกลงเพิ่มเติมในเอกสารหลัก

พวกเขาสามารถเปลี่ยนแปลงได้:

นั่นคือเงื่อนไขใด ๆ ที่คู่สัญญาเปลี่ยนแปลงตามข้อตกลงร่วมกันจะต้องสะท้อนให้เห็นในข้อตกลงเพิ่มเติม มันมีลักษณะเฉพาะของตัวเอง:

• ได้รับการจดทะเบียนใน Rosreestr พร้อมกับสัญญาและจนกว่าจะได้รับการดำเนินการเท่านั้น
• เป็นลายลักษณ์อักษร;
• ลงนามโดยทั้งสองฝ่ายในการทำธุรกรรม

เมื่อจัดทำข้อตกลงจำเป็นต้องอธิบายอพาร์ทเมนท์ความรับผิดชอบและสิทธิของคู่สัญญาและวิธีการโอนเงินต้นและเงินฝากโดยละเอียดให้มากที่สุด ซึ่งจะช่วยหลีกเลี่ยงสถานการณ์ความขัดแย้งและการดำเนินคดีต่อไป

ความแตกต่างของการจัดทำข้อตกลงเมื่อขายอพาร์ทเมนต์

ในวิดีโอทนายความจะอธิบายรายละเอียดว่าคุณควรคำนึงถึงความแตกต่างอะไรบ้างเมื่อจัดทำและลงนามในข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์

ให้คำแนะนำเกี่ยวกับวิธีการป้องกันตนเองเมื่อทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ และวิธีหลีกเลี่ยงการตกเป็นเหยื่อของผู้หลอกลวง

พลเมือง หนังสือเดินทาง (ชุด เลขที่ ออกให้) ถิ่นที่อยู่ ณ ที่อยู่ ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า " พนักงานขาย"ฝ่ายหนึ่งและพลเมือง หนังสือเดินทาง (ชุด เลขที่ ออกให้) ซึ่งอาศัยอยู่ ณ ที่อยู่ ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า " ผู้ซื้อ"ในทางกลับกันซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า" ภาคี" ได้เข้าทำข้อตกลงนี้ ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า "ข้อตกลง" ดังต่อไปนี้

1. ฉัน ก. ขายแล้วและฉัน gr. ฉันซื้ออพาร์ทเมนต์ตั้งอยู่ที่: .

2. อพาร์ทเมนท์ที่ระบุเป็นของ gr. โดยสิทธิในการเป็นเจ้าของตามสัญญาจะซื้อจะขายรับรองโดยทนายความจากปีที่ "" จดทะเบียนในทะเบียนภายใต้เลขที่จดทะเบียนจาก "" ปีที่เลขที่ซึ่งตั้งอยู่ตามที่อยู่: ประกอบด้วย ห้องพัก, พื้นที่ใช้สอยทั้งหมด ตร.ม. รวมถึงพื้นที่ใช้สอย ตร.ม. มูลค่าตามบัญชีของอพาร์ทเมนต์ในรูเบิลตามใบรับรองเลขที่ของอาณาเขต BTI ​​เลขที่ลงวันที่ "" ของปีแบบฟอร์มเลขที่

3. ฉัน, กรัม. ขายแล้ว gr. อพาร์ทเมนต์ที่ระบุสำหรับรูเบิลซึ่งผู้ซื้อจ่ายให้กับผู้ขายเมื่อลงนามในข้อตกลงนี้

4. จนถึงขณะนี้ ยังไม่ได้ขายอพาร์ทเมนต์ที่ระบุให้กับใคร ไม่ได้รับเป็นของขวัญ ไม่ได้จำนอง และไม่ได้อยู่ในข้อพิพาทหรือถูกจับกุม (ห้าม)

5. การใช้อพาร์ทเมนท์ดำเนินการโดย gr. เกี่ยวกับกฎเกณฑ์การใช้สถานที่พักอาศัย การบำรุงรักษาอาคารที่พักอาศัย และพื้นที่ท้องถิ่น

6. กลุ่ม ดำเนินการด้วยค่าใช้จ่ายของตัวเองในการดำเนินการและซ่อมแซมอพาร์ทเมนต์และยังมีส่วนร่วมในสัดส่วนของพื้นที่ที่ถูกครอบครองในต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาและการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมในปัจจุบันรวมถึงงานหลักของบ้านทั้งหลัง

8. ผู้ซื้อเป็นผู้ชำระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการสรุปสัญญา

9. หลังจากจดทะเบียนสัญญาจะซื้อจะขายกับกรมเคหะเทศบาลเมืองแล้ว เป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ตามที่อยู่: .

10. สำเนาของข้อตกลงนี้จะถูกเก็บไว้ในไฟล์ของทนายความของเมืองและสำเนา (ชื่อเต็มของทนายความ) จะถูกส่งมอบให้กับคู่สัญญาในข้อตกลง

รายละเอียดและลายเซ็น

พนักงานขาย

• ที่อยู่การลงทะเบียน:
• ที่อยู่ทางไปรษณีย์:
• โทรศัพท์แฟกซ์:
• ชุดหนังสือเดินทาง หมายเลข:
• ออกโดย:
• เมื่อออก:
• ลายเซ็น:

ผู้ซื้อ

• ที่อยู่การลงทะเบียน:
• ที่อยู่ทางไปรษณีย์:
• โทรศัพท์แฟกซ์:
• ชุดหนังสือเดินทาง หมายเลข:
• ออกโดย:
• เมื่อออก:
• ลายเซ็น:

"" ปี ข้อตกลงนี้ได้รับการรับรองโดยข้าพเจ้าซึ่งเป็นทนายความของเมือง (ชื่อสำนักงานทนายความ เลขที่ วันที่ออกใบอนุญาต) ข้อตกลงได้ลงนามต่อหน้าฉัน มีการกำหนดตัวตนของทั้งสองฝ่าย ความสามารถทางกฎหมายของพวกเขาได้รับการตรวจสอบ และตรวจสอบความเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ที่จำหน่ายออกไปแล้ว ข้อความของข้อตกลงการซื้อและการขายถูกอ่านออกเสียง

ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์

กอร์ดอน อังเดรย์ เอดูอาร์โดวิช

ไม่ว่าใครจะพูดอะไร คุณสามารถดาวน์โหลดตัวอย่างข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์ปี 2559 ได้จากอินเทอร์เน็ตทุกที่ เช่น จากหน้านี้ - ภาคผนวก

หากคุณต้องการข้อตกลงดังกล่าว เป็นไปได้มากว่าคุณกำลังเตรียมธุรกรรมสำหรับการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ เราเชื่อว่าคุณจะสนใจที่จะรู้ว่า กฎหมายแพ่งของรัสเซียไม่ทราบข้อตกลงดังกล่าว

ความจริงก็คือในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซียมีแนวคิดในการซื้อและการขายซึ่งมีขอบเขตของการใช้บรรทัดฐานเหล่านี้อย่างชัดเจนตั้งแต่การขายไม้ขีดไปจนถึงการจัดหาสินค้าสำหรับท่อส่งก๊าซหลัก และมีส่วนแยกต่างหากของรหัส - การขายอสังหาริมทรัพย์ และการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์ บ้าน ที่จอดรถ ฯลฯ ไม่ได้อยู่ในรหัส

ในขณะเดียวกันไม่มีความลับใด ๆ ที่ยอดขายอพาร์ทเมนท์หลายล้านครั้งในรัสเซียทุกปี เราอาจทำให้คุณประหลาดใจ: ข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์แต่ละฉบับจะไม่ซ้ำกันเสมอ.

ตามประมวลกฎหมายแพ่งเดียวกันของสหพันธรัฐรัสเซีย อสังหาริมทรัพย์แต่ละชิ้นเป็นสิ่งที่กำหนดเป็นรายบุคคล และจะต้องอธิบายตามนั้นในสัญญา นอกจากนี้ ข้อตกลงการซื้อและการขายก็เหมือนกับข้อตกลงอื่นๆ คือผลลัพธ์ของข้อตกลงระหว่างทั้งสองฝ่ายเกี่ยวกับประเภทของธุรกรรมที่พวกเขากำลังทำ ภายใต้เงื่อนไขใด และในลำดับใด

เงื่อนไขเหล่านี้ซึ่งเป็นเงื่อนไขเฉพาะบุคคลเสมอในสถานการณ์เฉพาะที่กำหนดความเป็นเอกลักษณ์ของข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์แต่ละแห่ง

แนวทางที่มีความสามารถและถูกต้องคือการวางแผนธุรกรรมการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ตามสถานการณ์ของผู้ขายและผู้ซื้อ ตัวอย่างเช่น ในบางกรณี ผู้ซื้อจะกู้ยืมเงินจำนอง ดังนั้นในข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์จึงจำเป็นต้องวางแผนส่วนที่ธนาคารเจ้าหนี้กำหนดทันทีและให้เวลาในการตกลงเงื่อนไขของข้อตกลงกับธนาคาร ธนาคารบางแห่งทำงานเฉพาะกับสัญญาของตนเองเท่านั้น ซึ่งไม่สามารถคำนึงถึงผลประโยชน์ของผู้ขายได้เสมอไป ดังนั้นจึงต้องมีการชี้แจงและศึกษาข้อตกลงของธนาคาร

นอกจากนี้สินเชื่อจำนองมักจะเป็นการจำนอง (หลักประกัน) ของอพาร์ทเมนต์เพื่อประโยชน์ของธนาคารดังนั้นในกรณีที่มีข้อพิพาทเรื่องการชำระเงินการคืนอพาร์ทเมนต์จะยากกว่าการไม่มีการจำนองดังนั้นจึงให้ความสนใจมากกว่า เพื่อชำระเงิน

นอกจากนี้สินเชื่อจำนองมักจะเป็นการจำนอง (จำนอง) ของอพาร์ทเมนต์และการลงทะเบียนการจำนองที่เกี่ยวข้อง

หรือทางฝั่งผู้ขาย - ผู้เยาว์ ดังนั้นจึงต้องได้รับความยินยอมจากผู้ปกครอง ในข้อตกลงการซื้อและการขายขอแนะนำให้กำหนดภาระผูกพันที่เกี่ยวข้องของผู้ขายและความรับผิดชอบของเขาต่อความถูกต้องของเอกสารที่ได้รับจากการดูแล เพื่ออะไร?

จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้ขายให้ความยินยอมในการเป็นผู้ปกครองปลอม?

ตามคำตัดสินของศาล การทำธุรกรรมไม่ถูกต้อง อพาร์ทเมนท์จะถูกพรากไปจากผู้ซื้อและส่งคืนให้กับผู้ขาย และเงิน-ผู้ซื้อจะใช้เวลานานในการคืนเงิน และลักษณะบังคับของรูปแบบการรับรองของข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์นั้นไม่ได้รับประกันที่นี่

อีกประเด็นหนึ่งคือขั้นตอนการชำระเงิน มีอัญมณีมากมายให้ดู และส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับผู้เข้าร่วมที่ดำเนินการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์อย่างอิสระ ตามกฎแล้วผู้ซื้อมีความสนใจที่จะชำระค่าอพาร์ทเมนท์หลังจากลงทะเบียนกรรมสิทธิ์แล้ว มันสมเหตุสมผล แต่แล้วการจำนอง (จำนำ) ของอพาร์ทเมนต์ก็เกิดขึ้นเพื่อประโยชน์ของผู้ขายตามอำนาจของกฎหมาย (มาตรา 488 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย) สิ่งนี้ไม่น่ากลัวในตัวเองมีภาระผูกพันเกิดขึ้นตามที่ระบุไว้ในทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ เมื่อผู้ขายได้รับเงินแล้ว พื้นฐานสำหรับภาระจำนองจะหายไปและสามารถลบออกได้ ปัญหาคือคุณจะไม่สามารถถอนเงินมัดจำนี้ได้หากไม่มีผู้ขาย ผู้ขายจะต้องการจัดการกับการถอนหลักประกันเมื่อได้รับเงินหรือไม่? แล้วคุณก็ยังจะหนีไปพร้อมกับเงินฝากนี้

หรือเช่นสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุขั้นตอนการชำระเงินแต่อย่างใด เป็นการดีหากระบุราคาอพาร์ทเมนท์และผู้ซื้อมีหน้าที่ต้องชำระเงิน ในขณะเดียวกันเป็นสิ่งสำคัญเท่าเทียมกันที่จะต้องระบุในสัญญาว่าการชำระเงินควรเกิดขึ้นอย่างไร: เป็นเงินสดหรือไม่ใช่เงินสดก่อนที่จะลงทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อหรือหลังจากนั้นที่ไหนในลำดับการโอนเงิน ฯลฯ .

แต่ละข้อข้างต้นสำคัญหรือไม่ เช่น เมื่อชำระเป็นเงินสด โอนเมื่อใด? หากเงื่อนไขนี้ไม่อยู่ในสัญญา ผู้ขายจะเรียกร้องประสิทธิภาพจากผู้ซื้ออย่างไร ผู้ซื้อจะเชิญผู้ขายให้เปิดบัญชีธนาคาร

ชำระเงินครบกำหนดเมื่อใด? ในทำนองเดียวกันหากไม่มีข้อกำหนดนี้ในสัญญาผู้ขายจะบังคับใช้อย่างไร?

ในขณะเดียวกัน เมื่อเร็ว ๆ นี้เราได้ทำธุรกรรมที่ค่อนข้างผิดปกติ ผู้ซื้อพบอพาร์ทเมนต์ 3 ห้อง แต่เขาจะได้เงินเต็มจำนวนหลังจากผ่านไป 3 เดือนเท่านั้น ผู้ขายต้องการเงินจำนวนหนึ่งสำหรับอพาร์ทเมนต์หนึ่งห้อง และเขาก็ตกลงที่จะรอพร้อมกับส่วนที่เหลือ ฉันควรทำอย่างไรดี?

แน่นอนว่าเราหลุดพ้นจากสถานการณ์นั้นได้สรุปข้อตกลงการซื้อและขายสำหรับอพาร์ทเมนต์ 3 ห้องและสัญญาซื้ออพาร์ทเมนต์แบบหนึ่งห้องและในขณะเดียวกันก็มีสัญญาเงินกู้สำหรับส่วนต่างของราคา ในเวลาเดียวกันเนื่องจากเราอยู่ฝั่งผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ 3 ห้องเราจึงจัดทำข้อตกลงการซื้อและการขายทั้งหมดในลักษณะที่จะไม่มีการจำนองอพาร์ทเมนต์สามห้องนี้โดยอาศัยอำนาจตามกฎหมาย ( จำนำ). โชคดีที่กฎหมายอนุญาตสิ่งนี้ ทุกคนมีความสุข หลังจากผ่านไป 3 เดือนข้อตกลงก็เสร็จสมบูรณ์

อย่างที่คุณเห็นการค้นหาตัวอย่างข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนต์ปี 2559 ไม่ใช่ปัญหา แต่ข้อตกลงนั้นไม่ซ้ำกันเสมอ

ลักษณะเฉพาะของการซื้ออพาร์ทเมนท์โดยผู้ซื้อจากภูมิภาครัสเซีย ความยากลำบากในการสนับสนุนทางกฎหมายของการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์

ความยากลำบากในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในมอสโกโดยผู้ซื้อจากภูมิภาครัสเซียได้กลายเป็นระบบที่สมบูรณ์ ผู้ขายจะต้องเตรียมพร้อมว่าเมื่อเสร็จสิ้นการทำธุรกรรม (ทันทีที่ลงนามในข้อตกลงการซื้อและการขายสำหรับอพาร์ทเมนต์หรือบ้านในชนบท) ผู้ซื้อจะเรียกร้องการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดของสัญญาและข้อความได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้แล้ว ระหว่างคุณ

และการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ไม่เป็นผลดีต่อผู้ขายอย่างแน่นอน ตามกฎแล้วสิ่งเหล่านี้คือความต้องการที่จะแนะนำความรับผิดชอบที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ขายหรือข้อกำหนดสำหรับสภาพของอพาร์ทเมนต์หรือการเจรจาต่อรองเริ่มต้นในราคาหรือขั้นตอนการชำระเงิน ฯลฯ

จากประสบการณ์ของเรา สถานการณ์ดังกล่าวจะเกิดขึ้นเฉพาะในกรณีที่ผู้ซื้อไม่มีทนายความหรือนายหน้า หรือหากมีทนายความจากภูมิภาคฝั่งผู้ซื้อ

ในสถานการณ์เช่นนี้ ช่วยให้เราแก้ไขข้อพิพาทได้ด้วยการพูดคุยเป็นลายลักษณ์อักษรเกี่ยวกับเงื่อนไขทั้งหมดของข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์ และขั้นตอนในการทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้น

เราแนะนำ:หากอพาร์ทเมนต์หรือบ้านในชนบทของคุณถูกซื้อโดยผู้ซื้อ "ภูมิภาค" ให้ตกลงเงื่อนไขทั้งหมดเป็นลายลักษณ์อักษร: ในระหว่างการประชุมส่วนตัว จัดทำข้อตกลงอย่างเป็นทางการในไม่กี่นาที ในกรณีอื่น ๆ ทาง SMS และอีเมล ซึ่งจะช่วยแก้ไขข้อเรียกร้องได้อย่างรวดเร็ว

ภาคผนวก สัญญาจะซื้อจะขายอพาร์ทเมนท์ ปี 2559 ตัวอย่าง

สัญญาขายอพาร์ทเมนท์

พลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย …… ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า “ พนักงานขาย"ในด้านหนึ่งและ

พลเมืองของสหพันธรัฐรัสเซีย ..... ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่า “ ผู้ซื้อ" ในทางกลับกัน เรียกรวมกันว่า "คู่สัญญา" ได้ทำข้อตกลงนี้สำหรับการขายและการซื้ออพาร์ทเมนต์ (ต่อไปนี้จะเรียกว่าข้อตกลง) ดังนี้:

1. เรื่องของข้อตกลง

1.1. ผู้ขายขายและผู้ซื้อซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังต่อไปนี้ภายใต้เงื่อนไขของข้อตกลง: อพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่รวม ..... ตร. ม. ม. ไม่รวมห้องเสริม (ระเบียง) ….. ตร.ม. ม ประกอบด้วย...ห้องพร้อมพื้นที่นั่งเล่น.... ตร.ม. ม. ตั้งอยู่บนชั้น ... ของอาคารอพาร์ตเมนต์ตามที่อยู่: สหพันธรัฐรัสเซีย ……… (ต่อไปนี้จะเรียกว่า "อพาร์ทเมนต์")

1.2. อพาร์ทเมนท์เป็นของผู้ขายโดยสิทธิในการเป็นเจ้าของบนพื้นฐานของ.....

1.3. ผู้ขายรับประกันว่าในขณะที่ลงนามในข้อตกลงเขาเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์โดยสมบูรณ์และถูกต้องตามกฎหมาย อพาร์ทเมนต์ไม่มีการจำหน่าย ไม่ถูกจำนอง ไม่ได้อยู่ในข้อพิพาทหรือถูกจับกุม ไม่ถูกเช่า (เช่า) ไม่ถูก โอนเพื่อการใช้งานที่ต้องชำระเงินหรือโดยเปล่าประโยชน์ และไม่ถูกผูกมัดกับสิทธิ์ของบุคคลที่สาม ปราศจากการเรียกร้องใด ๆ ของบุคคลที่สาม ความเป็นเจ้าของของผู้ขายไม่ถูกโต้แย้งโดยใครก็ตาม

1.4. ความสามารถทางกฎหมายของคู่สัญญาไม่ได้จำกัด พวกเขาไม่ได้อยู่ภายใต้การดูแล การดูแล หรือการอุปถัมภ์ เนื่องจากเหตุผลด้านสุขภาพ พวกเขาสามารถใช้และปกป้องสิทธิ์ของตนและปฏิบัติหน้าที่ของตนได้อย่างอิสระ และไม่ทรมานจากโรคที่ขัดขวางไม่ให้พวกเขาเข้าใจสาระสำคัญของ ข้อตกลงและสถานการณ์ของข้อสรุป คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเข้าทำข้อตกลงด้วยความสมัครใจ ไม่ใช่เกิดจากสถานการณ์ที่ยากลำบากหรือความจำเป็นอย่างยิ่งยวด ไม่ใช่จากเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยอย่างยิ่งต่อตนเอง ข้อตกลงนี้ไม่ใช่ข้อตกลงที่เป็นทาสสำหรับทั้งสองฝ่าย

1. ราคาสัญญาและขั้นตอนการชำระเงิน

2.1. ราคาอพาร์ทเมนท์คือ ..... รูเบิล ราคาถือเป็นราคาสุดท้ายและไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ (ราคาตามสัญญา)

2.2. ผู้ซื้อจ่ายเงินให้ผู้ขาย... รูเบิล

2.3. การโอนเงินเพื่อชำระค่าอพาร์ทเมนท์ดำเนินการโดยใช้ตู้เซฟส่วนบุคคล (ตู้นิรภัยส่วนบุคคล) ภายใน ... วันทำการนับจากวันที่จดทะเบียนของรัฐในความเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ของผู้ซื้อและการลงทะเบียนของรัฐในการจำนอง อพาร์ทเมนต์โดยบังคับแห่งกฎหมายเพื่อประโยชน์ของผู้ให้กู้ ผู้ขายสามารถเข้าถึงตู้นิรภัยส่วนบุคคลของผู้ให้กู้ (ตู้นิรภัยส่วนบุคคล) ต่อหน้าผู้ซื้อและเมื่อนำเสนอต่อผู้ให้กู้ของเอกสารต่อไปนี้: ต้นฉบับที่คัดลอกมาจาก Unified State Register of Real Estate ยืนยันการลงทะเบียนของรัฐในการเป็นเจ้าของ ของอพาร์ทเมนต์สำหรับผู้ซื้อและระบุว่าผู้ซื้อเป็นผู้ถือลิขสิทธิ์ ในขณะที่ได้รับเงิน ผู้ขายตกลงที่จะลงนามและโอนใบเสร็จรับเงินเพื่อยืนยันการรับเงินให้กับผู้ซื้อ

2.4. ผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการชำระค่าเช่าตู้เซฟส่วนบุคคล (ตู้นิรภัยส่วนบุคคล)

1. การจำนองตามอำนาจของกฎหมาย

3.1. ตามมาตรา 77 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 16 กรกฎาคม 1998 เลขที่ 102-FZ "เกี่ยวกับการจำนอง (การจำนองอสังหาริมทรัพย์)" นับจากช่วงเวลาของการลงทะเบียนของรัฐของการจำนองในทะเบียน Unified State ของอสังหาริมทรัพย์อพาร์ทเมนท์ ถูกจำนำ (จำนอง) ให้กับผู้ให้กู้ (ผู้จำนำ) เพื่อประกันภาระผูกพันในการดำเนินการของผู้ซื้อภายใต้สัญญาเงินกู้

3.2. ตามวรรค 2 ของข้อ 20 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 16 กรกฎาคม 1998 เลขที่ 102-FZ "ในการจำนอง (คำมั่นสัญญาอสังหาริมทรัพย์)" ผู้ซื้อตกลงที่จะยื่นต่อหน่วยงานที่ดำเนินการลงทะเบียนสิทธิของรัฐ (ต่อไปนี้จะเรียกว่า เป็นหน่วยทะเบียน) การขอจดทะเบียนของรัฐเกี่ยวกับการจำนองตามกฎหมายพร้อมกับการยื่นเอกสารการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สินของรัฐตลอดจนการจำนอง เมื่อลงทะเบียนความเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ของผู้ซื้อ สิทธิในการจำนำ (จำนอง) ของอพาร์ทเมนท์เพื่อประโยชน์ของผู้ให้กู้จะต้องได้รับการลงทะเบียนพร้อมกัน ผู้จำนำคำมั่นสัญญานี้คือผู้ให้กู้ และผู้จำนำคือผู้ซื้อ

3.3. คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายเห็นพ้องกันว่าตามวรรค 5 ของมาตรา 488 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ผู้ขายไม่มีสิทธิจำนำในอพาร์ทเมนท์

3.4. ผู้ซื้อรับรองตลอดระยะเวลาที่มีผลบังคับของการจำนองอพาร์ทเมนท์ โดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้าจากผู้ให้กู้: จะไม่โอนอพาร์ทเมนท์และไม่ดำเนินการจำนองในภายหลัง ไม่ให้เช่าอพาร์ทเมนต์ไม่โอนให้ใช้งานฟรีหรือเป็นภาระกับสิทธิของบุคคลที่สาม ห้ามดำเนินการสร้างใหม่หรือปรับปรุงอพาร์ทเมนท์ใหม่

1. รายชื่อบุคคลที่รักษาสิทธิ์ในการใช้อพาร์ทเมนท์

4.1. ในขณะที่สรุปข้อตกลง ไม่มีใครจดทะเบียนหรืออาศัยอยู่ในอพาร์ทเมนท์จริงๆ ไม่มีบุคคลใดที่ตามกฎหมายยังคงรักษาสิทธิ์ในการใช้อพาร์ทเมนท์หลังจากการลงทะเบียนของรัฐสำหรับความเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ของผู้ซื้อ (มาตรา 292, 558 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย)

1. การโอนอพาร์ทเมนต์และการโอนกรรมสิทธิ์

สำหรับอพาร์ตเมนต์

5.1. ผู้ขายได้ตรวจสอบอพาร์ทเมนท์และไม่มีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับคุณภาพ ผู้ขายตกลงที่จะโอนอพาร์ทเมนท์ในสภาพที่เป็นอยู่ในวันที่ลงนามในข้อตกลง

5.2. ตามมาตรา 556 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย ผู้ขายจะโอนอพาร์ทเมนท์ไปยังผู้ซื้อ โดยไม่มีภาระผูกพันจากหนี้ค่าสาธารณูปโภค ค่าสมัครสมาชิกสำหรับโทรศัพท์ อินเทอร์เน็ต เคเบิลทีวี และการชำระเงินอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการใช้และกรรมสิทธิ์ ของอพาร์ทเมนท์ตามโฉนดโอนซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลง (ภาคผนวกหมายเลข 1 ) ไม่เกิน 2 (สอง) วันปฏิทินนับจากวันที่ลงนามในข้อตกลง

5.3. ก่อนที่จะลงนามในโฉนดโอน ผู้ซื้อจะต้องดำเนินการตรวจสอบอพาร์ทเมนท์โดยละเอียด หากมีการระบุข้อบกพร่องใด ๆ ในอพาร์ทเมนท์ ผู้ซื้อจะต้องระบุสิ่งนี้ในโฉนดการโอน

5.4. ความเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ของผู้ซื้อขึ้นอยู่กับการลงทะเบียนของรัฐใน Unified State Register of Real Estate

5.5. ความเสี่ยงของการสูญเสียหรือความเสียหายโดยไม่ได้ตั้งใจต่ออพาร์ทเมนท์ก่อนที่จะจดทะเบียนความเป็นเจ้าของของผู้ซื้อในอพาร์ทเมนท์นั้นผู้ขายจะต้องรับผิดชอบ

5.6. ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการลงทะเบียนความเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ของผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบโดยผู้ซื้อในลักษณะที่กำหนดโดยกฎหมายปัจจุบันของสหพันธรัฐรัสเซีย

1. สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา

6.1. ผู้ขายมีหน้าที่:

6.1.1. ชำระค่าสาธารณูปโภคที่ให้แก่ผู้ขาย ภาษีทรัพย์สิน และการชำระเงินภาคบังคับอื่นๆ ก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ซื้อ

6.1.2. เตือนผู้ซื้อเกี่ยวกับข้อบกพร่องทั้งหมดของอพาร์ทเมนท์ที่ระบุ รวมทั้งให้ข้อมูลที่จำเป็นทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับอพาร์ทเมนท์ที่โอนแก่ผู้ซื้อ

6.1.3. โอนอพาร์ทเมนท์ไปยังผู้ซื้อตามโฉนดโอนในลักษณะและภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา

6.1.4. ดำเนินการที่จำเป็นทั้งหมดเพื่อลงทะเบียนความเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ของผู้ซื้อ รวมถึงการลงนามและส่งเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดไปยังหน่วยงานการลงทะเบียนโดยทันที

6.2. ผู้ซื้อมีหน้าที่:

6.2.1. ยอมรับอพาร์ทเมนท์ตามโฉนดโอนในลักษณะที่กำหนดในสัญญา

6.2.2. ชำระราคาอพาร์ทเมนต์ตามลักษณะที่สัญญากำหนด

6.2.3. ลงนามและส่งเอกสารทั้งหมดที่จำเป็นสำหรับการลงทะเบียนของรัฐของสิทธิของผู้ซื้อในอพาร์ทเมนท์ให้ทันเวลา

6.2.4. รับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการลงทะเบียนของรัฐในการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์ของผู้ซื้อในลักษณะที่กำหนดโดยข้อตกลงและกฎหมายปัจจุบันของสหพันธรัฐรัสเซีย

6.3. ในกรณีที่ผู้ขายโอนอพาร์ทเมนต์ให้กับผู้ซื้อซึ่งไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดของข้อตกลงหากผู้ขายไม่ได้ระบุข้อบกพร่องของอพาร์ทเมนท์ ผู้ซื้อที่ได้รับโอนอพาร์ทเมนท์ที่มีคุณภาพไม่เพียงพอให้มีสิทธิ ขึ้นอยู่กับดุลยพินิจของเขาเองในการเรียกร้องจากผู้ขาย:

- การลดราคาซื้อตามสัดส่วน

- กำจัดข้อบกพร่องในอพาร์ทเมนท์ฟรีภายในระยะเวลาไม่เกิน 10 (สิบ) วันปฏิทินนับจากวันที่นำเสนอข้อเรียกร้องเป็นลายลักษณ์อักษรต่อผู้ขาย

— ชดใช้ค่าใช้จ่ายในการกำจัดข้อบกพร่องของอพาร์ทเมนท์ภายในระยะเวลาไม่เกิน 3 (สาม) วันปฏิทินนับจากวันที่นำเสนอต่อผู้ขายถึงข้อเรียกร้องเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมเอกสารยืนยันค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น

6.4. ในกรณีที่มีการละเมิดข้อกำหนดด้านคุณภาพสำหรับอพาร์ทเมนท์อย่างมีนัยสำคัญ (การตรวจจับข้อบกพร่องร้ายแรง ข้อบกพร่องที่ไม่สามารถกำจัดได้โดยไม่ต้องใช้ต้นทุนหรือเวลาที่ไม่สมส่วน หรือถูกระบุซ้ำ ๆ หรือปรากฏขึ้นอีกครั้งหลังจากการกำจัด และข้อบกพร่องอื่น ๆ ที่คล้ายคลึงกัน) ผู้ซื้อมีสิทธิที่จะปฏิเสธที่จะปฏิบัติตามข้อตกลงและเรียกร้องเงินคืนตามจำนวนเงินที่ชำระไป ตลอดจนการชำระค่าปรับในลักษณะและตามจำนวนที่ระบุไว้ในข้อ 7.5 ข้อตกลง.

1. ความรับผิดชอบของคู่สัญญา

7.1. สำหรับการละเมิดโดยผู้ขายถึงกำหนดเวลาในการโอนอพาร์ทเมนท์ที่ระบุไว้ใน 5.2 ข้อตกลงผู้ซื้อมีสิทธิ์เรียกร้องค่าปรับจำนวน 1,500 (หนึ่งพันห้าร้อย) รูเบิลในแต่ละวันของความล่าช้า

7.2. สำหรับการละเมิดโดยผู้ขายเกี่ยวกับกำหนดเวลาในการกำจัดข้อบกพร่องฟรีตามที่ระบุไว้ในข้อ 6.3 ข้อตกลง ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องค่าปรับจำนวน 0.1% ของราคาสัญญาในแต่ละวันของความล่าช้า สำหรับการละเมิดเงื่อนไขการชดใช้ค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อเพื่อขจัดข้อบกพร่องของอพาร์ทเมนท์ ผู้ซื้อมีสิทธิ์เรียกร้องค่าปรับจำนวน 0.1% ของจำนวนค่าใช้จ่ายที่จะชดใช้ในแต่ละวันของความล่าช้า

7.3. สำหรับการละเมิดขั้นตอนและกำหนดเวลาการชำระเงินของอพาร์ทเมนท์โดยผู้ซื้อตามที่ระบุไว้ในข้อ 2.3 ข้อตกลงผู้ขายมีสิทธิเรียกร้องค่าปรับจำนวน 0.1% ของจำนวนเงินที่ไม่ชำระตรงเวลาในแต่ละวันที่ล่าช้า ผู้ซื้อจะไม่รับผิดชอบในการละเมิดกำหนดเวลาการชำระเงินตามราคาของข้อตกลงในกรณีที่ผู้ขายไม่สามารถจัดเตรียมหรือส่งเอกสารที่ระบุไว้ในข้อ 2.3 ได้ไม่ครบถ้วน ข้อตกลงตลอดจนในกรณีที่ผู้ขายไม่ปรากฏตัวภายในกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในข้อ 2.3 ข้อตกลง ณ สถานที่ของเจ้าหนี้เป็นการส่วนตัวหรือไม่ส่งตัวแทนซึ่งมีอำนาจได้รับการรับรองอย่างถูกต้องเพื่อเปิดตู้เซฟของธนาคารแต่ละแห่ง (ตู้นิรภัยส่วนบุคคล) ของเจ้าหนี้

7.4. สำหรับความล้มเหลวในการปฏิบัติตามหรือปฏิบัติตามข้อผูกพันอื่น ๆ ภายใต้ข้อตกลงอย่างไม่เหมาะสมโดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะต้องรับผิดชอบที่กำหนดโดยกฎหมายปัจจุบันของสหพันธรัฐรัสเซีย

7.5. หากข้อตกลงถูกประกาศว่าไม่ถูกต้องอันเป็นผลมาจากการท้าทายต่อธุรกรรมหรือเป็นผลมาจากการเป็นโมฆะของธุรกรรมเอง รวมถึงเนื่องจากความไม่น่าเชื่อถือของการรับรองและการรับประกันที่ให้ไว้จากผู้ขายในย่อหน้าที่ 1.3 และ 1.4 ของข้อตกลง แต่ไม่จำกัดเพียงนี้ ผู้ขายมีหน้าที่ต้องคืนราคาของข้อตกลงให้กับผู้ซื้อภายใน 3 (สาม) วันทำการนับจากช่วงเวลาที่ธุรกรรมถูกประกาศว่าไม่ถูกต้องและได้รับคำขอของผู้ซื้อ เนื่องจากต้องจ่ายค่าปรับจำนวน 1,500,000 (หนึ่งล้านห้าแสน) รูเบิล สำหรับการละเมิดโดยผู้ขายถึงกำหนดเวลาในการคืนราคาของข้อตกลงและชำระค่าปรับ ผู้ซื้อมีสิทธิ์เรียกร้องค่าปรับจำนวน 0.1% ของจำนวนเงินที่ค้างชำระในแต่ละวันของความล่าช้า

7.6. หากพบว่าผู้ขายมีหนี้สินที่ต้องชำระเงินใดๆ ที่ระบุไว้ในข้อ 5.2 ข้อตกลง ผู้ขายตกลงที่จะชำระหนี้ดังกล่าวภายใน 3 (สาม) วันทำการนับจากวันที่ได้รับแจ้งจากผู้ซื้อ หากผู้ขายไม่ชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนด ผู้ซื้อมีสิทธิ์ดำเนินการนี้ได้อย่างอิสระในนามของผู้ขายและเป็นค่าใช้จ่ายของผู้ขาย ในกรณีนี้ ผู้ขายมีหน้าที่ต้องชดใช้ค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อในการชำระหนี้ของผู้ขายภายใน 3 (สาม) วันทำการนับจากวันที่ได้รับแจ้งจากผู้ซื้อ สำหรับการละเมิดกำหนดเวลาในการชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ระบุของผู้ซื้อ ผู้ซื้อมีสิทธิ์เรียกร้องค่าปรับจำนวน 0.1% ของจำนวนค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละวันของความล่าช้า

1. การระงับข้อพิพาท

8.1. คู่สัญญาจะพยายามแก้ไขข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นเกี่ยวกับข้อตกลงผ่านการพิจารณาคดีก่อนการพิจารณาคดี: ผ่านการเจรจา การชี้แจงเงื่อนไขของข้อตกลง การลงนามเพิ่มเติมและการแก้ไขข้อตกลง

8.2. หากไม่สามารถบรรลุข้อตกลง คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีสิทธิยื่นข้อพิพาทเพื่อแก้ไขในศาลตามกฎหมายปัจจุบันของสหพันธรัฐรัสเซีย

1. เงื่อนไขอื่นๆ

9.1. ข้อตกลงนี้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วินาทีที่คู่สัญญาลงนามและมีผลบังคับใช้จนกว่าคู่สัญญาจะปฏิบัติตามภาระผูกพันของตนโดยสมบูรณ์ ความเป็นเจ้าของของผู้ซื้อต้องได้รับการจดทะเบียนของรัฐในลักษณะที่กฎหมายกำหนด

9.2. ข้อตกลงอาจถูกยกเลิกโดยข้อตกลงของคู่สัญญาตลอดจนเหตุผลอื่น ๆ ที่กำหนดโดยกฎหมายปัจจุบันของสหพันธรัฐรัสเซีย

9.3. ในทุกสิ่งที่ไม่ได้ระบุไว้ในข้อตกลง คู่สัญญาจะได้รับคำแนะนำจากบทบัญญัติของกฎหมายปัจจุบันของสหพันธรัฐรัสเซีย

9.4. เนื้อหาของธุรกรรม ผลที่ตามมา ความรับผิด สิทธิและภาระผูกพัน เนื้อหาของมาตรา 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย , มาตรา 17, 38 ของประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย, มาตรา 34-36 ของประมวลกฎหมายครอบครัวของสหพันธรัฐรัสเซีย, มาตรา 77, 78 ของกฎหมายของรัฐบาลกลางเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 1998 ฉบับที่ 102-FZ “เกี่ยวกับการจำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)” เป็นที่รู้จักและเข้าใจโดยคู่สัญญา

9.5. ข้อตกลงนี้จัดทำขึ้นในสำเนา 4 (สี่) ฉบับที่มีผลทางกฎหมายเท่ากัน โดยชุดหนึ่งเก็บไว้โดยผู้ขาย ชุดที่สองโดยผู้ซื้อ ชุดที่สามโดยผู้ให้กู้ และชุดที่สี่โดยหน่วยงานจดทะเบียน

9.9. ภาคผนวกที่เป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลง:

9.9.1. พระราชบัญญัติการโอน (ภาคผนวกหมายเลข 1)

1. ที่อยู่และลายเซ็นของคู่สัญญา

พระราชบัญญัติการโอน

ความไร้สาระของบางข้อของข้อตกลงนี้โดยคำนึงถึงเงื่อนไขอื่น ๆ ทั้งหมดนั้นชัดเจน

ตัวอย่างเช่นภาคผนวกของสัญญาและส่วนสำคัญของสัญญาคือโฉนดโอนหากมีเงื่อนไขในการโอนอพาร์ทเมนต์ให้กับผู้ซื้อตามโฉนด ณ เวลาที่ลงนามในสัญญา

พิจารณาว่าการชำระเงินราคาอพาร์ทเมนต์นั้นเกิดขึ้นหลังจากการลงทะเบียนของรัฐในการโอนสิทธิให้กับผู้ซื้อต่อหน้าผู้ซื้อและการจำนองอยู่ในความโปรดปรานของธนาคารโดยไม่มีหลักประกันตามอำนาจของกฎหมายเนื่องจาก การไม่ชำระเงินก่อนที่จะลงทะเบียนสิทธิของรัฐและการโอนอพาร์ทเมนท์ทันทีในวันที่ลงนามในข้อตกลงการซื้อและการขายจะทำให้ผู้ขายขึ้นอยู่กับดุลยพินิจโดยสิ้นเชิงและขึ้นอยู่กับความสมบูรณ์ของผู้ซื้อโดยสิ้นเชิง

นั่นคือผู้ซื้อลงนามในสัญญาส่งมอบอพาร์ทเมนต์และส่งเอกสารเพื่อการลงทะเบียน การลงทะเบียน - ตามกฎหมายใหม่หมายเลข 218-FZ คือ 9 วันทำการนั่นคือ 2 สัปดาห์

ผู้ขายจะได้รับเงินต่อหน้าผู้ซื้อ จะทำอย่างไรถ้าผู้ซื้อไม่ปรากฏตัว? ป่วย หาย ตาย?

ข้อตกลงดังกล่าวปรากฏอยู่ในอากาศ ผู้ซื้อควรทำอย่างไร? ท้ายที่สุดแล้วเขาไม่สามารถรับเงินได้หากไม่มีผู้ซื้อ

ดังนั้นสัญญาจะซื้อจะขายอพาร์ทเมนต์ปี 2559 จึงเป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้น เช่นเดียวกับชุดสูทหรือชุดเดรส ข้อตกลงการซื้อและขายอพาร์ทเมนท์ต้องมีการปรับเปลี่ยนเป็นรายบุคคล

DDU สิ่งที่ต้องใส่ใจ

เป็นเอกสารที่สร้างแน่นอน ผลทางกฎหมาย สำหรับผู้ขายและสำหรับผู้ซื้อ ผลที่ตามมาหลักคือการเปลี่ยนแปลง ความเป็นเจ้าของสำหรับอพาร์ทเมนต์คนเดียวและ โอนเงินสำหรับอพาร์ทเมนต์ - ให้อีกฝ่ายทำธุรกรรม

ในเวลาเดียวกันอพาร์ทเมนที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย เงื่อนไข (เพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้ด้านล่าง) กำหนดไม่เพียงแต่หลักเท่านั้น แต่ยังกำหนดเพิ่มเติมอีกด้วย ผลทางกฎหมาย ธุรกรรมโดยระบุอย่างชัดเจนว่าควรดำเนินการตามสัญญาอย่างไร ลองพิจารณาว่าข้อตกลงดังกล่าวคืออะไรและอะไร เงื่อนไขจะต้องมีอยู่ในนั้น

สัญญาจะซื้อจะขายอพาร์ทเมนท์ (APA)ถือว่าเสร็จสิ้นตั้งแต่วินาทีที่ลงนาม ซึ่งหมายความว่าหลังจากลงนามในสัญญาแล้ว ผู้ขายและผู้ซื้อก็มี หน้าที่เพื่อปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญา

นักโทษ เพร็พเป็นพื้นฐานสำหรับอพาร์ตเมนต์ ตัวฉันเอง เพร็พตั้งแต่เดือนมีนาคม 2556 ไม่ต้องลงทะเบียนแม้ว่าจะยังคงโอนเป็นส่วนหนึ่งของชุดเอกสารไปที่ก็ตาม โรสรีสตรีตสำหรับ การลงทะเบียนการโอนสิทธิตามข้อตกลงนี้

หลังจาก การลงทะเบียนต่อสำเนา เพร็พออกให้แก่ผู้ขายและผู้ซื้อ แต่ละฉบับต้องมี หมายเหตุการจดทะเบียนโอนสิทธิ บนพื้นฐานของข้อตกลง - ตราประทับอย่างเป็นทางการรอบและตราประทับสี่เหลี่ยมของนายทะเบียน ( โดยมีวันที่จดทะเบียน ลายมือชื่อ และนามสกุลของนายทะเบียน).

จริงป้ะ, ถึงทนายความเพื่อจัดทำและรับรอง อพาร์ทเมนต์ ดีซีพีคุณต้องชำระค่าธรรมเนียมของรัฐ ซึ่งจำนวนดังกล่าวขึ้นอยู่กับราคาของอพาร์ทเมนท์ที่ระบุในสัญญา

ถ้า เพร็พมีหลายแผ่นจึงต้องเย็บติดกันและรับรองลายมือชื่อคู่สัญญาทุกฉบับ

สัญญาขายอพาร์ทเมนต์จัดทำและลงนามอย่างน้อย 3 สำเนา: สำเนาหนึ่งชุดสำหรับแต่ละฝ่ายในข้อตกลงและสำเนาหนึ่งชุดสำหรับนายทะเบียน ( ยูเอฟอาร์เอส).

การปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาตามความเป็นจริง ( การปฏิบัติตามภาระผูกพัน) จากนั้นจึงบันทึกโดยการลงนาม

"ความลับของนายหน้า":

อัลกอริธึมโดยละเอียดของการดำเนินการเมื่อซื้อและขายอพาร์ทเมนต์จะแสดงในแผนที่แบบโต้ตอบ "เปิดในหน้าต่างป๊อปอัป"> คำแนะนำทีละขั้นตอน » (จะเปิดขึ้นในหน้าต่างป๊อปอัป).